Khánh Hoà: Nhà đầu tư cần cẩn trọng mô hình “dự án Farmstay”?

Nhà đầu tư cần làm gì để không mất trắng tài sản khi mua farmstay? (Ảnh minh họa)

Được biết trước đó, một số cơ quan thông tấn báo chí đã đưa tin về mô hình Farmstay. Qua đó, đã cảnh báo nhà đầu tư khi đầu tư vào loại hình này. Trong khi đó, mô hình đầu tư Farmstay vẫn chưa cókhung pháp lý. Cụ thể, vào tháng 7/2020 vừa qua, Văn phòng Chính phủ đã có công văn truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu xử lý một số thông tin báo chí phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay); ngăn “loạn” cò mồi, chèo kéo khách du lịch.

Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.

Sau đó, tháng 10/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Văn bản số 5845/BTNMT-TCQLĐĐ đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát, thống kê các khu vực đang tồn tại các mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay). Trong đó, xác định vi phạm pháp luật đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp; công khai trên các phương tiện thông tin của địa phương các khu vực, các dự án có sai phạm để người dân và doanh nghiệp biết, tránh đầu tư, mua, bán dẫn đến thiệt hại về kinh tế và vi phạm pháp luật; đề xuất phương án quy hoạch hoặc biện pháp xử lý phù hợp với phát triển KT – XH ở địa phương.

Hiện nay, có 25 tỉnh thành gửi báo cáo và 17 tỉnh thành đã báo cáo kết quả rà soát sơ bộ về thực trạng mô hình farmstay. Cụ thể: Có 7 tỉnh, thành phố đã phát hiện mô hình farmstay với 68 mô hình, trong đó, có 26 mô hình hộ gia đình tự sản xuất kinh doanh, 42 mô hình có xây dựng dự án đầu tư, với diện tích là 412,61 ha; 4/7 tỉnh có sai phạm với 21 mô hình farmstay, với diện tích 132,90 ha có vi phạm pháp luật đất đai. Trong đó, sai phạm chủ yếu là chuyển mục đích trái phép, thực hiện dự án khi chưa được giao, cho thuê, xây dựng nhà, công trình trái phép trên đất nông, lâm nghiệp được giao quản lý và sản xuất.

Vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Quốc Hùng cũng giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan thành lập tổ công tác liên ngành kiểm tra, rà soát, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai đối với mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng trên địa bàn các quận, huyện, thị xã…

Tương tự, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cảnh báo, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay, mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Song song đó, cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô farmstay cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Theo HoREA cho biết nguyên nhân có thể bắt nguồn từ Văn bản dưới Luật Đất đai: Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai chỉ quy định việc tách thửa đối với “đất ở nông thôn” và “đất ở đô thị”. Tuy nhiên, theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã cho phép tách thửa đối với từng loại đất (Điều 43d. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương). Chính các quy định này không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, vì đã cho phép tách thửa đối với cả các loại đất không phải là “đất ở”, có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hoặc tách thửa đất nông nghiệp… khó kiểm soát.

Bên cạnh đó, tại các tỉnh thành phố như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận, Lâm Đồng…cũng ra văn bản cảnh báo loại hình này. Nhiều địa phương đã tiến hành kiểm tra, xử lý sai phạm loại mô hình này. Mặc khác, loại mô hình này lại xuất hiện “tràn lan” mới đây tại tỉnh Khánh Hoà và có quảng cáo rất “có cánh”: Phan Gia Xanh Garden (toạ lạc tại xã Diên Đồng, huyện Diên Khánh) và điểm dừng chân Eco Zone (toạ lạc tại xã Cầu Bà, huyện Khánh Vĩnh).

Hầu hết các farmstay có nguồn gốc đất là đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… Sau khi đưa vào vận hành, các farmstay này thu hút lượng lớn du khách đến tham quan, du lịch, trải nghiệm.

Hồ Vĩnh Chung