Số tiền đặt cọc trong giao dịch bất động sản không vượt quá 5% giá bán, cho thuê

Đại biểu Quốc hội Huỳnh Thị Phúc (Bà Rịa – Vũng Tàu) đề xuất tại phiên thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ngày 31/10.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị chỉnh lý khoản 5 Điều 23 theo hướng chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê nhà ở, công trình xây dựng; số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc cũng đề nghị bổ sung hành vi bị cấm đối với hành vi thu tiền, đặt cọc trái với quy định của luật này và các pháp luật có liên quan để đảm bảo tính chặt chẽ và đồng bộ với các Luật có liên quan.

Bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản theo hướng không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác, không có tư cách pháp nhân, không có chức năng kinh doanh bất động sản, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở công trình xây dựng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, đại biểu Huỳnh Thị Phúc đề nghị quy định theo phân cấp Chính phủ quyết định các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và theo chức năng và nhiệm vụ được giao.

Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hồng Nguyên (Bình Thuận) bày tỏ nhất trí với phương án một và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình.

Theo đó, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu Trần Hồng Nguyên nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

“Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra…”, đại biểu Trần Hồng Nguyên nói.

Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bày tỏ nhất trí với phương hai, đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng mặc dù ưu điểm của phương án một là bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành.

Tuy nhiên, quy định này chưa khắc phục được thực tế thời gian qua nhiều trường hợp khách hàng sau khi mua nhà ở mà không có ý định chuyển nhượng tài sản và chỉ sử dụng để ở nên chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay.

Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận dẫn đến họ sẽ có thể trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ 5% trong một thời gian dài, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn của doanh nghiệp, của chủ đầu tư.

Đồng thời, quy định như phương án hai sẽ bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật này với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi).

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 2 phương án: Phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”. Phương án 2: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.