Một số quy định quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công chưa hợp lý

Theo đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản trả lời Công văn số 7352/BTC-QLCS của Bộ Tài chính về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho Tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác (Dự thảo).

Cụ thể, về giá thuê nhà khi gia hạn, điểm d khoản 6 Điều 10 Dự thảo quy định, trường hợp được gia hạn thời hạn cho thuê nhà, giá cho thuê nhà được xác định theo Bảng giá cho thuê nhà (bao gồm cả trường hợp điều chỉnh) có hiệu lực tại thời điểm gia hạn; trường hợp giá cho thuê nhà theo Bảng giá (bao gồm cả trường hợp điều chỉnh) thấp hơn giá cho thuê nhà trước đó thì áp dụng theo đơn giá thuê nhà trước đó.

Theo VCCI, quy định này là chưa hợp lý, bởi giá thuê nhà sẽ được xác định dựa trên Bảng giá cho thuê nhà. Bảng giá cho thuê nhà được xây dựng để đảm bảo nguyên tắc nguyên tắc phù hợp với giá cho thuê trên thị trường của tài sản cùng loại, có chất lượng tương đường, có cùng điều kiện cho thuê tại địa bàn có nhà, đất… (điểm a khoản 4 Điều 10). Như vậy, tại thời điểm gia hạn cho thuê, giá cho thuê dựa trên Bảng giá đất đã phù hợp với giá cho thuê trên thị trường của tài sản cùng loại, do đó yêu cầu phải áp dụng theo đơn giá thuê nhà trước đó trong trường hợp giá cho thuê nhà theo Bảng giá thấp hơn giá cho thuê nhà trước đó là chưa phù hợp với giá trị của tài sản cho thuê, chưa thống nhất với nguyên tắc xác định giá cho thuê quy định tại Dự thảo và chưa đảm bảo quyền lợi của tổ chức thuê nhà.

Vì vậy, VCCI đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định “trường hợp giá cho thuê nhà theo Bảng giá (bao gồm cả trường hợp điều chỉnh) thấp hơn giá cho thuê nhà trước đó thì áp dụng theo đơn giá thuê nhà trước đó”.

Bên cạnh đó, về chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, khoản 1 Điều 11 Dự thảo quy định: “trường hợp cần thiết để đáp ứng yêu cầu thực hiện nhiệm vụ của cơ quan, tổ chức, đơn vị quy định tại khoản 2 Điều này, Tổ chức có chức năng quản lý kinh doanh nhà chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn để bố trí cho cơ quan, tổ chức, đơn vị sử dụng tạm thời. Việc chấm dứt hợp đồng và xử lý các vấn đề liên quan phải thực hiện theo quy định của pháp luật và Hợp đồng cho thuê nhà đã ký”.

Góp ý quy định này, VCCI cho rằng, việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn sẽ gây khó khăn và thiệt hại cho bên thuê nhà, tuy nhiên, quy định tại Dự thảo chưa đủ rõ ràng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho bên thuê nhà.

“Cụ thể “trường hợp cần thiết” là khái niệm chưa đủ rõ ràng, có thể khiến bên thuê nhà bị chấm dứt hợp đồng bất kì lúc nào;

Việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà sẽ tác động đến hoạt động của bên thuê nhà và bên thuê nhà cần có một thời gian hợp lý để chuẩn bị cho việc chuyển nhà, thuê nhà mới. Dự thảo không quy định cụ thể về vấn đề chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trên (ví dụ: phải thông báo trước ít nhất là bao nhiêu ngày …). Điều này có thể khiến cho bên thuê nhà bị yêu cầu rời đi bất kì lúc nào mà không có sự chuẩn bị trước hoặc thời gian chuẩn bị không đủ;

Việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trước thời hạn trong trường hợp trên được xem là hành vi vi phạm hợp đồng của bên cho thuê nhà. Vì vậy, bên thuê cần được bồi thường thiệt hại. Dự thảo không quy định rõ về vấn đề này, trong khi lại quy định khá cụ thể về các mức phạt hoặc trường hợp chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán”, VCCI phân tích.

Từ những phân tích đã nêu, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong trường hợp trên, ít nhất ở các điểm: Thời hạn thông báo việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn; Các trường hợp chấm dứt trước thời hạn hợp đồng; Vấn đề về bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Theo VCCI, góp ý tương tự đối với quy định chấm dứt hợp đồng trước thời hạn trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền quyết định xử lý nhà, đất quy định tại Điều 12 Dự thảo.

Ngoài ra, về điều khoản chuyển tiếp, Điều 2, Điều 23 Dự thảo quy định, trong trường hợp giá cho thuê tại Hợp đồng đã ký trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thấp hơn giá quy định tại khoản 4 Điều 10 Nghị định này thì được xác định lại theo quy định tại khoản 6 Điều 10 Nghị định này; trường hợp giá thuê xác định lại theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Nghị định này thấp hoặc bằng giá thuê theo hợp đồng đã ký thì tiếp tục áp dụng giá cho thuê theo hợp đồng đã ký.

VCCI cho rằng, quy định này là chưa đảm bảo công bằng cho bên thuê nhà, giá thuê nhà được xác định trong hợp đồng thuê nhà đã ký kết của hai bên. Việc điều chỉnh giá thuê theo hướng có lợi cho bên cho thuê là chưa phù hợp với tính chất của hợp đồng. Mặt khác, quy định áp dụng hiệu lực trở về trước theo hướng không có lợi cho bên thuê nhà dường như chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Do vậy, VCCI đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định trên theo hướng giá cho thuê sẽ được áp dụng theo Hợp đồng đã ký kết, hết thời hạn của Hợp đồng, nếu tiếp tục gia hạn hợp đồng thì sẽ điều chỉnh giá cho thuê theo quy định tại Nghị định này.

Cùng với các góp ý đã nêu, VCCI cũng cho rằng, một số quy định tại Dự thảo chưa đảm bảo tính rõ ràng, cụ thể, có thể gây khó trong quá trình áp dụng, cần được cân nhắc, xem xét như các quy định liên quan đến: Giải quyết trường hợp người được thuê nhà không ký hợp đồng (khoản 4 Điều 10 Dự thảo); Việc xác định lại giá khởi điểm cho thuê nhà (điểm đ khoản 5 Điều 10 Dự thảo); Xử lý, nhà đất (điểm b khoản 3 Điều 14 Dự thảo); Xử lý vi phạm đối với tổ chức, cá nhân thuê nhà (điểm a khoản 8 Điều 21 Dự thảo);…