Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Cần bỏ quy định về thời hạn trong giao dịch mua bán nhà ở

Theo đó, mặc dù đánh giá cao những tiếp thu, chỉnh lý theo chiều hướng tích cực, cụ thể hóa nhiều chính sách mới, tuy nhiên, với số lượng điều khoản sửa đổi, bổ sung khá lớn, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được cho vẫn còn không ít tồn tại, bất cập, đặc biệt là quy định tại khoản 1 Điều 164 Dự thảo.

Đánh giá về quy định đã nêu tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây, một số ý kiến cho rằng, vấn đề thời gian sở hữu nhà ở vẫn tồn tại trong Dự thảo.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS Nguyễn Thị Nga – Phó Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã ghi nhận việc công nhận quyền sở hữu nhà ở có thời hạn sở hữu trong “trường hợp mua bán nhà ở có thỏa thuận thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 164 dự thảo Luật Nhà ở”. Trong khi đó, đối chiếu với quy định tại Điều 133 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về đăng ký biến động thì không ghi nhận trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà trong hợp đồng mua bán nhà để thực hiện đăng ký biến động.

Theo TS Nguyễn Thị Nga, Dự thảo đang cố gắng tìm mọi cách để tiếp tục ghi nhận về sở hữu nhà có thời hạn sau khi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội không tán thành đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vì đang can thiệp đến quyền sở hữu tài sản của người dân.

“Với quy định trên, dường như vấn đề thời hạn sở hữu nhà đang được “đá bóng” sang cho chủ sở hữu nhà. Hay nói cách khác, thay vì Luật ghi nhận trực tiếp “nhà có thời hạn” thì với quy định trên, thời hạn sở hữu nhà sẽ được các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán”, TS Nguyễn Thị Nga phân tích.

Cũng theo TS Nguyễn Thị Nga, thực tế hiện nay, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở chỉ được thực hiện dự án theo thời hạn nên khi ký hợp đồng mua bán nhà ở sẽ vô hình trung chỉ ký hợp đồng trong thời hạn thực hiện dự án. Điều này sẽ có thể dẫn đến bên mua sẽ “bắt buộc” trở thành chủ sở hữu căn nhà có thời hạn. Nhưng, khi xác định chủ sở hữu nhà ở có thời hạn tức là Luật Nhà ở đang can thiệp đến quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản.

Không chỉ vậy, điều này mâu thuẫn với chính Hiến pháp về bảo vệ quyền sở hữu tư nhân và Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản, trong đó nêu rõ “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo thời giá thị trường”.

“Nếu giữ quy định trên sẽ tác động rất lớn đến quyền thế lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Tôi đề xuất bỏ quy định về thời hạn trong giao dịch mua bán nhà ở”, TS Nguyễn Thị Nga đề xuất.

Bên cạnh những vấn đề đã nêu, góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều ý kiến cũng đề xuất cơ quan soạn thảo, cân nhắc sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan để tạo điều kiện cho người nước ngoài mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để tạo điều kiện thuận lợi thu hút và thúc đẩy phát triển đầu tư, “giữ chân” lượng lớn nhân sự người nước ngoài, chuyên gia trình độ cao đến Việt Nam làm việc, Luật Nhà ở tới đây cần được sửa đổi theo hướng minh bạch, chặt chẽ và phù hợp với quy định, thực tiễn. Trong đó, các quy định cần mở hơn, cụ thể hơn thay vì gia tăng các rào cản. Đồng thời, việc sửa đổi này phải đồng bộ các quy định của Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, cần tiếp tục tăng nguồn cung nhà ở, xây dựng các loại sản phẩm phù hợp với nhu cầu nhà ở và đầu tư của người nước ngoài tại Việt Nam tại những khu vực được cho phép; kế đến là cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư trong khi làm việc tại đây (quy định rõ khoảng thời làm việc tối thiểu còn lại tại thời điểm mua nhà).

“Bên cạnh đó, để tránh đầu cơ, cần bổ sung điều kiện gắn liền với nền kinh tế quốc gia khi người nước ngoài mua nhiều bất động sản, thông qua việc áp thuế bất động sản lũy tiến tăng, nếu người mua không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh. Ngoài ra, cần cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam để có thể giải quyết lượng sản phẩm tồn kho, kích hoạt thị trường sôi động”, ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ.