Cổ phiếu bất động sản đua hút dòng tiền

Trên sàn chứng khoán, các cổ phiếu trong nhóm bất động sản (BĐS) tăng giá mạnh, nhiều mã tăng 3-4% hoặc hơn, nổi bật nhất phải kể đến DXG, NVL, PDR, DXS, DIG và nhiều cổ phiếu khác tăng mạnh. Khối ngoại cũng có động thái mua mạnh ở DXG, NVL, KDH. Tuy nhiên 2 cổ phiếu BĐS trong rổ VN30 là VHM và VRE vẫn đóng cửa trong sắc đỏ.

Có thể nói, ngoài lực kéo chính chỉ số, từ nhóm BĐS, VN-Index còn được hỗ trợ bởi khá nhiều cổ phiếu khác, nhất là những mã vốn hóa tỷ đô như MWG. Các nhóm ngành lớn như sắt thép, bán lẻ, chứng khoán, xây dựng cũng vì thế mà trở nên cân bằng hơn… Tâm điểm trong các phiên giao dịch gần đây vẫn chính là 2 cổ phiếu BĐS NVL và PDR.

Trong phiên 27/7, cổ phiếu NVL của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va bất ngờ “cháy hàng” cùng giao dịch đặc biệt sôi động. Cổ phiếu này khớp lệnh chóng mặt và kết phiên với khối lượng giao dịch lên đến gần 71 triệu đơn vị, tương đương 4% tổng lượng cổ phiếu lưu hành.

Con số gần 71 triệu cổ phiếu là khối lượng khớp lệnh một phiên lớn thứ 4 mà NVL từng ghi nhận trong lịch sử niêm yết. Có thể nói, thời điểm này cổ phiếu này bắt đầu có dòng tiền bắt đáy vào giải ngân. Dòng tiền vào “ồ ạt” đã đẩy NVL tăng hết biên độ lên mức 18.850 đồng/cp, cao nhất trong vòng hơn 7 tháng qua. So với thời điểm xuống đáy lịch sử vào đầu tháng 3, NVL đã tăng 58% thị giá. Vốn hóa thị trường tương ứng tăng thêm 15 ngàn tỷ đồng.

Liên quan đến pháp lý các dự án, NVL mới đây đã đón nhận thêm một thông tin khá tích cực. Theo đó, UBND tỉnh Lâm Đồng vừa có văn bản về việc ý tưởng quy hoạch Khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí Cao Nguyên Lâm Viên tại huyện Bảo Lâm và Tp.Bảo Lộc gửi tới Sở Xây dựng, NVL và các đơn vị có liên quan. Tại công văn, UBND tỉnh Lâm Đồng thống nhất giao Sở Xây dựng thực hiện tiếp nhận hồ sơ ý tưởng quy hoạch của NVL để bàn giao cho các địa phương.

Bên cạnh đó, mới đây NVL đã công bố thông tin liên quan đến việc cập nhật tình hình liên quan đến gói trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD, lãi suất 5,25%, đến hạn vào năm 2026. Tại ĐHĐCĐ diễn ra mới đây, ông Ng Tech Yow – Tổng giám đốc NVL – cho biết, từ cuối năm 2022, Tập đoàn đã phối hợp với YKVN, Deloitte, E&Y Parthenon, KPMG… để thực hiện tái cấu trúc toàn diện với những kế hoạch cụ thể, giãn hoãn, bán tài sản giảm nợ, chuyển nợ thành cổ phần, thành tài sản, kiểm soát nguồn tiền…

Với cổ phiếu PDR-Công ty Cổ phần Phát Đạt cũng được dòng tiền hướng tới. Phiên giao dịch 27/7, PDR khớp lệnh tới 17 triệu đơn vị với tổng giá trị 363 tỷ đồng. Đây cũng là vùng giá cao nhất của PDR trong 7 tháng qua. Tại ĐHĐCĐ mới đây, Ban Lãnh đạo PDR đặt mục tiêu tổng doanh thu năm 2023 là 2.800 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 850 tỷ đồng. Như vậy, sau nửa đầu năm, doanh nghiệp đã hoàn thành được 26% kế hoạch về doanh thu và 47% kế hoạch lợi nhuận.

Tại thời điểm 30/6/2023, tổng tài sản của PDR giảm 2.200 tỷ đồng so với đầu năm xuống mức 20.633 tỷ đồng. Tồn kho chiếm gần 59% tổng tài sản với giá trị cuối kỳ lên đến 12.171 tỷ đồng chủ yếu nằm dưới dạng giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản tại các dự án The EverRich 2 (River City), Bình Dương Tower, Tropicana Bến Thành Long Hải, Phước Hải…

Đánh giá về dư địa cổ phiếu BĐS những tháng cuối năm, các chuyên gia cho rằng Nghị định 08/2023/NQ-CP tạo hành lang, cơ sở pháp lý cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ tối đa là 2 năm, qua đó, giảm áp lực trả nợ lượng trái phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm năm 2023 và năm 2024. Đồng nghĩa, sẽ giảm áp lực vỡ nợ cho các doanh nghiệp phát hành chưa có năng lực ở thời điểm hiện tại.

Ngoài ra, Nghị định tạo cơ sở pháp lý kèm theo hướng dẫn cơ bản đảm bảo việc thực hiện đàm phán đổi “trái phiếu lấy hàng” (chủ yếu là tài sản, BĐS hay tài sản khác) một cách rõ ràng và nhất quán hơn, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này. Điều này cũng sẽ có lợi cho cả trái chủ, bởi đảm bảo được tài sản cho các trái chủ. Và cuối cùng, cho phép giãn tiến độ đến hết năm 2023 đối với việc áp dụng một số điều kiện, yêu cầu cao, đáp ứng thông lệ về tiêu chí nhà đầu tư chuyên nghiệp, về yêu cầu rút ngắn thời gian phân phối trái phiếu và về xếp hạng tín nhiệm trước khi phát hành.

Điều này là cần thiết trong bối cảnh thị trường khó khăn, niềm tin giảm, thanh khoản giảm và cũng cần thêm thời gian để các bên liên quan như nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành và tổ chức xếp hạng tín nhiệm chuẩn bị tinh thần, năng lực, quy trình, nhân lực.

Bên cạnh Nghị định số 08/2023, bà Trần Khánh Hiền-Giám đốc phân tích Chứng khoán VNDiecrt cho rằng, Nghị định 35/2023/NQ-CP cũng quy định các dự án không vướng mắc pháp lý, kỳ vọng các dự án này có thể nhận được nguồn vốn từ ngân hàng để tiếp tục xây dựng và đủ điều kiện tái cơ cấu. Các khoản cho vay mua nhà liên quan sau đó cũng có thể được xem xét để giãn thời gian trả nợ. Như vậy, các doanh nghiệp bất động sản có thể hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ cho người mua nhà sau này. Đối với dự án có vấn đề pháp lý phức tạp (như sai quy hoạch), gia hạn thêm 1 năm cho các dự án này…

Do vậy, triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS trong năm nay sẽ tập trung vào doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông; Tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp…Đây sẽ là những cổ phiếu hút mạnh dòng tiền trên TTCK thời gian những tháng cuối năm 2023.