Vì sao nhiều người tầng lớp trung lưu Đông Nam Á bỏ “giấc mơ” sở hữu nhà?

Ngày càng nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu Đông Nam Á đã và đang phải từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà.

Trên khắp Đông Nam Á, nhiều người hiện tránh xa gánh nặng nợ nần do mức lương trì trệ và công việc thiếu ổn định.

Dù các công trường xây dựng vẫn mọc lên khắp Bangkok, Jakarta hay Singapore, tầng lớp trung lưu ở các thành phố này ngày càng cảm thấy bị bao vây bởi chi phí sinh hoạt tăng, thuế phí leo thang và nguy cơ mất việc. Họ không chỉ điều chỉnh chi tiêu, mà còn phải định hình lại cả lối sống đô thị mà mình hướng tới.

Các đại lý bất động sản tại nhiều thành phố lớn cho biết số lượng nhà mới được bán đang giảm, phản ánh một thị trường ngày càng nghiêng về giới giàu có, để lại phần còn lại phía sau.

Ông Mohd Afzanizam Abdul Rashid, kinh tế trưởng tại Ngân hàng Muamalat cảnh báo: “Điều này sẽ gây ra hệ lụy xã hội và đe dọa sự bền vững của tăng trưởng kinh tế”.

Ông Mohd Afzanizam xem sự thay đổi trong khát vọng sở hữu nhà là biểu hiện của một cơn suy thoái sâu hơn: tiêu dùng đang chậm lại, ngân hàng phát hành ít khoản vay hơn, và người dân bình thường đang chật vật tìm chỗ đứng trong nền kinh tế có nguy cơ chững lại.

Với tầng lớp trung lưu đô thị trong khu vực, cơ hội sở hữu nhà đang dần biến mất. Các chủ đầu tư bất động sản hiện dựa vào người giàu, những người có nhu cầu với bất động sản cao cấp, từ đó đẩy giá đất ở các thành phố được ưa chuộng nhất Đông Nam Á lên cao.

Tại Kuala Lumpur, tổng giá trị giao dịch nhà ở trong quý I năm 2025 tăng 3,2%, đạt 2,9 tỷ ringgit (688 triệu USD) so với ba tháng trước đó. Con số này bao gồm cả căn hộ tư nhân trị giá 14,5 triệu ringgit (3,4 triệu USD) do chuỗi khách sạn Four Seasons quản lý, theo báo cáo của Knight Frank Malaysia.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là số lượng giao dịch thực tế lại giảm 8,7%, cho thấy nhu cầu cao cấp đang làm lệch thị trường. Báo cáo cũng chỉ ra xu hướng chuyển dịch sang “giao dịch bất động sản giá trị cao hơn”. Trên thực tế, điều này đồng nghĩa với việc người có thu nhập trung bình gần như bị loại khỏi thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu mới nhất từ chính phủ Malaysia, thu nhập bình quân đầu người tại nước này chỉ hơn 131.000 ringgit/năm. Trong khi đó, mức lương trung bình hàng tháng vào khoảng 7.700 ringgit (1.800 USD) khiến nhiều người rất khó tích lũy để đặt cọc mua nhà.

Tình hình tương tự cũng đang diễn ra tại Việt Nam. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã tăng 87% trong vòng sáu năm qua. Ở TP HCM, giá trung bình mỗi mét vuông hiện ở mức 2.900 USD. Tuy nhiên, theo báo cáo của CBRE, số lượng giao dịch thực tế tại Hà Nội trong quý II đã giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái, do người mua chùn bước trước giá bán.

Theo một nghiên cứu đăng trên tạp chí International Journal of Urban Sciences năm 2020, do ADB, WHO và Đại học Quốc gia Singapore thực hiện, giá nhà ở châu Á từ lâu đã vượt khả năng chi trả.

Nghiên cứu này cho thấy tỉ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình tại 211 thành phố ở 27 quốc gia châu Á là hơn 12,5, nghĩa là một gia đình bình thường phải tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong hơn 12 năm rưỡi thì mới mua nổi một căn nhà với điều kiện giá nhà vẫn ổn định như tại thời điểm nghiên cứu.

Tỉ lệ cao nhất được ghi nhận tại Jakarta (18,7), Bangkok (13,8) và Manila (11,8). Tại Bangkok, nhu cầu mạnh từ người mua nước ngoài, đặc biệt là từ Trung Quốc đại lục, Singapore và Hong Kong đã đẩy giá phân khúc cao cấp lên cao.

“Nhu cầu này khiến thị trường bị méo mó”, ông Anawin Chiamprasert, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn tại JLL Thái Lan nhận định.

“Các chủ đầu tư cạnh tranh khốc liệt để giành quỹ đất đẹp, và cuối cùng chi phí tăng cao đó được chuyển thẳng sang người mua để đảm bảo lợi nhuận của chủ đầu tư,” ông nói thêm.

Hệ quả là người mua trong nước, những người có nhu cầu mua nhà thực bị loại khỏi thị trường khi thu nhập không theo kịp đà tăng giá nhà.

Tình trạng này có thể dẫn đến hậu quả lâu dài, không chỉ là nguy cơ bong bóng bất động sản vỡ, mà còn là sự hình thành của một xã hội hai tầng.

“Chúng ta sẽ chứng kiến cả một thế hệ, đặc biệt là Gen Z và những người sau đó bị loại khỏi cơ hội sở hữu nhà,” ông Anawin nói, đồng thời cảnh báo về một mô hình nơi chỉ những nhà đầu tư mới có thể mua nhà.

Khi ngày càng ít người sở hữu tài sản, công thức tích lũy tài sản truyền thống của tầng lớp trung lưu đang dần sụp đổ.

Những xu hướng này xuất hiện đúng lúc nền kinh tế Thái Lan đang chững lại, với bất ổn chính trị, nợ hộ gia đình cao, đầu tư sụt giảm và việc Mỹ áp thuế 19% đối với hàng xuất khẩu Thái.

Với những người đã vay thế chấp mua nhà, viễn cảnh điều chỉnh giá đang hiện rõ khi cả người bán và chủ đầu tư gấp rút xả hàng. Đây có thể là cơ hội cho nhà đầu tư hoặc người săn giá hời, nhưng lại là “đòn đau” với những ai muốn mua nhà lần đầu hoặc cần chuyển tài sản thành tiền mặt.

Trong khi đó, lợi ích từ việc sở hữu nhà ngày càng nghiêng về người giàu, những người không nợ nần và sở hữu nhiều bất động sản, khiến nhiều chuyên gia bắt đầu đặt câu hỏi: liệu giá trị châu Á truyền thống về việc tích lũy tài sản qua thế hệ có còn khả thi?

Tại Malaysia, tỉ lệ sở hữu nhà ở vào khoảng 75%. Trong khi đó, tại Đức và Thụy Sĩ, nơi thuê nhà phổ biến hơn, có chưa đến 50% dân số sở hữu bất động sản.

“Tôi nghĩ rằng cần thay đổi tư duy về việc sở hữu nhà. Chúng ta cần một giải pháp thay thế, đó là thúc đẩy thị trường cho thuê”, ông Mohd Afzanizam nói.

Tuy nhiên, theo ông, điều này đòi hỏi sự can thiệp của chính phủ: kiểm soát chủ nhà tăng giá thuê quá mức, và phát triển những khu mới ngoài trung tâm thành phố đông đúc.

Cẩm Anh – Diễn đàn Doanh nghiệp