Sửa Nghị định 44/2014 – Còn nhiều băn khoăn về phương pháp định giá đất

Theo đó, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo tại cuộc làm việc với Phó thủ tướng Chính phủ – Trần Hồng Hà, đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành.

Những điều chỉnh này về cơ bản được cho là có tính định lượng hơn, giảm thiểu rủi ro cho việc định giá đất theo phương pháp này, tuy nhiên, so với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư được đề xuất trong Dự thảo đã thu hẹp đáng kể.

Cụ thể, điều kiện để áp dụng phương pháp này trong Dự thảo quy định: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”. Trong khi, theo quy định hiện hành: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Đánh giá về những thay đổi đã nêu, nhiều ý kiến cho rằng, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là cần thiết, tuy nhiên, việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp này là chưa phù hợp, tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây khó khi áp dụng vào thực tiễn.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Dự thảo mới nhất của Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư cần được xem xét lại.

“Hiện nay phương pháp thặng dư là phương pháp dùng phổ biến trên thế giới và ở ngay chính nước ta nên việc giữ lại phương pháp này là cần thiết, nhưng đối tượng áp dụng bị thu hẹp nên cần phải điều chỉnh. Bởi, phương pháp thặng dư để định giá đất được sử dụng trên cơ sở ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển.

Việc sử dụng phương pháp này để định giá với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, đã được đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng còn chính xác hơn đối với những thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”, ông Hiệp chia sẻ.

Cũng theo ông Hiệp, khi đã giữ lại phương pháp thặng dư thì cũng nên áp dụng cho tất cả các trường hợp cần định giá đất, không nên giới hạn ở một vài trường hợp. Bởi đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều, phổ biến nhất, phù hợp cả về khoa học và thực tiễn, từ đó doanh nghiệp có thể tự ước lượng được chi phí phát triển dự án, Nhà nước cũng dễ dàng quản lý mà không thất thoát ngân sách.

Đồng quan điểm đã nêu, nhìn nhận về áp dụng phương pháp thặng dư như Dự thảo đã đề cập, ông Đậu Anh Tuấn – Phó tổng thư ký, kiêm Trưởng Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, Dự thảo cần được xem xét lại vì phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

“Việc thu hẹp lại điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển”, ông Tuấn bày tỏ.

Bên cạnh những vấn đề đã nêu, đánh giá về tính khách quan của phương pháp định giá, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, Dự thảo Nghị định sửa đổi Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, trong đó khoản 3 quy định: Khi xác định giá đất theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư thì phải đồng thời phải đối chiếu với kết quả theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp giá đất thấp hơn thì quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh giá đất để tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Quy định này là chưa “thấu tình, đạt lý” bởi dường như vẫn bám theo “nguyên tắc có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”. Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Dự thảo Nghị định sửa đổi này đã làm rõ các trường hợp, điều kiện áp dụng với từng phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư). Tư vấn định giá đã tuân thủ đúng điều kiện áp dụng với phương pháp định giá đất được lựa chọn, đã thu thập dữ liệu và tính toán theo đúng hướng dẫn thì không thể yêu cầu tính thêm theo một phương pháp khác để so sánh, đối chiếu nhằm chọn giá đất cao nhất cho ngân sách.

“Giả định nếu tính theo hệ số điều chỉnh giá đất (là phương pháp phi thị trường) và cho kết quả cao hơn, tư vấn quyết định chọn giá cao hơn này thì sẽ dẫn đến vô hiệu hóa các phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường đã áp dụng.

Theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực cao hơn Nghị định về giá đất), việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng…”; Theo khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai: “Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai…”

Luật Đất đai đã đề cao và triệt để nguyên tắc thị trường. Do vậy, nếu tư vấn đã áp dụng các phương pháp định giá đất theo thị trường, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục, quy trình xác định giá thì cần tôn trọng kết quả định giá theo thị trường, thay vì tính lại theo một phương pháp định giá hoàn toàn phi thị trường (phương pháp hệ số) để áp cho thửa đất (sẽ đi ngược lại với nguyên tắc thị trường)”, ông Đỉnh chia sẻ.

Để định giá đất đảm bảo khách quan, khoa học, công tâm, ông Đỉnh cho rằng, pháp luật về định giá đất cần được xây dựng trên nền tảng tôn trọng tính khách quan của phương pháp định giá đất. Theo đó, tư vấn cần tuân thủ đúng trình tự, thủ tục, quy trình xác định giá, các điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất thay vì phải đối chiếu với giá đất theo phương pháp hệ số (ẩn chứa nhiều may rủi) để chọn giá đất có lợi nhất cho ngân sách.