Có một số nguồn vốn cơ bản rót vào thị trường bất động sản (BĐS) gồm vốn tín dụng, phát hành trái phiếu trong và ngoài nước, vốn FDI; Bên cạnh vốn tự có, tự tích lũy của chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân; vốn kiều hối, tài chính phái sinh (cổ phiếu, góp vốn M&A…).

Tuy nhiên, luồng tiền vào thị trường BĐS vẫn phụ thuộc nhiều nhất vào cấp vốn tín dụng của ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng (trong đó, tiền ứng trước cũng phần đến từ vay mượn ngân hàng của khách hàng).

Vốn tín dụng: Hỗ trợ thị trường, hạn chế đầu cơ

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tính đến 31/5/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 925.796 tỷ đồng, cơ cấu, tín dụng vào kinh doanh bất động sản trong 5 tháng đầu năm tăng 14%; còn tín dụng cho tiêu dùng bất động sản trong 5 tháng lại giảm 1,32%, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng tới 15%. Có thể nói là tới thời điểm hiện tại, nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư nên tín dụng còn đang thấp.

Điều này đồng nghĩa, tiền ứng trước khách hàng chảy vào các dự án trên thị trường đang giảm. Đây cũng là một trong những khó khăn làm tăng áp lực thanh khoản của các chủ đầu tư bất động sản và đồng nghĩa thị trường giao dịch chưa thực sự “tan băng”, mặc dù các chuyên gia nhận định đã có những tín hiệu “ấm” hơn, với nhiều dự án bắt đầu “bung hàng”.

Tại Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11 tháng 3 năm 2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú báo cáo, thị trường BĐS có vai trò hết sức quan trọng và có mối liên hệ với nhiều ngành sản xuất.

Quan điểm của NHNN là bám sát các chỉ đạo của Nhà nước, Chính phủ, hướng đến việc hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững theo hướng phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu nhà ở thực, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi.

Về điều hành tín dụng, ngay từ đầu năm, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 khoảng 14-15% (cao hơn tăng trưởng các năm trước), có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Trên cơ sở đó, ngay đầu năm, NHNN đã phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng TCTD.

“Đầu tháng 7 vừa qua, NHNN đã điều chỉnh tăng hầu như toàn bộ các chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 cho các TCTD với mức giao toàn hệ thống khoảng 14% giao cho tất cả các tổ chức tín dụng. Thanh khoản hiện nay của các tổ chức tín dụng rất dồi dào”, Phó Thống đốc khẳng định.

*Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng

Về triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng, theo báo cáo đến nay, có 9 UBND tỉnh gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia Chương trình tới NHNN với 23 dự án và một UBND tỉnh công bố trên Cổng thông tin điện tử (Phú Thọ) với 3 dự án; tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12.800 tỷ đồng.

Ngày 16/6/2023, BIDV đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 01 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ tham gia chương trình với số tiền cấp tín dụng khoảng 95 tỷ đồng và đã giải ngân 20,5 tỷ đồng. Agribank cũng đã cấp tín dụng đối với 01 dự án với số tiền cam kết cấp tín dụng là 950 tỷ đồng, dự kiến giải ngân trong quý III. Đồng thời hiện nay, các NHTM đang chủ động tiếp cận với khoảng 16 dự án thuộc danh mục được công bố.

Đối với lĩnh vực này, lãnh đạo NHNN cho biết sẽ tiếp tục chỉ đạo TCTD ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD,…

Ngoài ra, NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo các NHTM triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn của các ngân hàng thương mại theo đúng chỉ đạo của Chính phủ,…

Phó Thống đốc NHNN kiến nghị UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương công bố danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư, trong đó, các dự án được công bố phải đảm bảo đúng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 1551/BXD-QLN cả về nội dung và hình thức công bố tránh tình trạng như thời gian qua công bố dự án rất nhiều nhưng tỉ lệ giải ngân lại chưa được nhiều.

Đồng thời tổng hợp, thông báo danh mục những dự án đủ điều kiện thuận lợi cho các NHTM tra cứu, xem xét cho vay theo đúng quy định (trên cơ sở danh mục do UBND tỉnh công bố).

Lãnh đạo NHNN cũng kiến nghị chính các doanh nghiệp, các tập đoàn bất động sản cũng phải khẩn trương cơ cấu lại sản phẩm của mình, khẩn trương cơ cấu lại nguồn hàng, cơ cấu các nguồn lực, vấn đề vốn, vấn đề thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay và cũng phải chia sẻ với những khó khăn của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế.

Ở góc độ của Bộ Xây dựng, theo báo cáo, qua nắm bắt nhanh tình hình triển khai, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, theo đó hiện có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng (thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng).

Bộ Xây dựng cho biết hiện nay đã có 15/63 Sở Xây dựng trên địa bàn cả nước đã rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh xem xét công bố danh mục tổng số 40 dự án với tổng mức đầu tư là 43.707,28 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 18.010,48 tỷ đồng, Đã có 11 UBND tỉnh bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với tổng vốn đầu tư là 31.673,1 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn là 12.442,78 tỷ đồng.

Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án nếu được phê duyệt vay với nhu cầu nêu trên sẽ giải quyết 12.442,78/120.000 tỷ đồng (đạt phần 10,37% số vốn giải ngân trong gói 120.000 tỷ).

Vốn từ phát hành TPDN: Mức lãi cao so với mặt bằng chung

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đối với lĩnh vực BĐS trong quý II năm 2023 có sự biến động đáng kể vào tháng 6/2023 với 13 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị 8.170 tỷ đồng với mức lãi cao so với mặt bằng chung 12-14%, tăng mạnh so với tháng 5/2023, chỉ có duy nhất một doanh nghiệp phát hành thành công với tổng giá trị 2.600 tỷ đồng, Bộ Xây dựng dẫn nguồn Hiệp Hội thị trường trái phiếu Việt Nam -VBMA.

Cũng theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong phần còn lại của năm 2023 là 195.090 tỷ đồng và nhóm bất động sản dẫn đầu về giá trị đến hạn với 101.179 tỷ đồng, theo sau là nhóm ngân hàng với 31.661 tỷ đồng, tiếp sau là sau là nhóm ngân hàng với 31.661 tỉ đồng. Hiện nay thị trường bất động sản, TPDN đang gặp nhiều khó khăn và có ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô.

“Như vậy, có thể thấy việc Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã tạo ra tín hiệu tích cực cho thị trường TPDN khi cho phép các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các nhà đầu tư thanh toán gốc, lãi bằng tài sản hợp pháp của công ty, gia hạn nợ thêm thời gian tối đa 2 năm. Tiếp sau đó, Thông tư số 02/2023/TT-NHNN và Thông tư số 03/2023/TT-NHNN của NHNN ngày 23/4/2023 cho phép các tổ chức tín dụng được mua ngay lại TPDN phát hành mà không cần chờ sau 1 năm và hỗ trợ giãn hạn nợ nhưng vẫn được giữ nguyên nhóm nợ cho khách hàng vay vốn đang gặp khó khăn”, công bố thông tin thị trường nhà ở và BĐS quý II của Bộ đánh giá.

Tại báo cáo Tình hình triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh kiến nghị, về phía Bộ Tài chính: i) Rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức, doanh nghiệp phát hành trái phiếu, trong đó có nhóm doanh nghiệp BĐS, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2023, năm 2024. ii) Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời, có giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán, phát hành TPDN lành mạnh, bền vững. iii) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan đề xuất xử lý tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS thuộc lĩnh vực quản lý đối với những vấn đề phát sinh, vượt thẩm quyền.

Vốn FDI: Bất động sản sút giảm mạnh nhất

Theo dữ liệu thống kê, tính đến ngày 20/06/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 13,43 tỷ USD, bằng 95,7% so với cùng kỳ, tăng 3 điểm phần trăm so với 5 tháng đầu năm. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt khoảng 10,02 tỷ USD, tăng nhẹ 0,5% so với cùng kỳ năm 2022. Vốn FDI đăng ký quý II năm 2023 đạt gần 8 tỷ USD, tăng gần 50% so với quý I năm 2023 (khoảng 5,4 tỷ USD).

Ngoài vốn đầu tư điều chỉnh giảm thì vốn đầu tư mới và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Nhìn chung, vốn FDI đầu tư vào các ngành nghề kinh tế đều giảm nhẹ, riêng BĐS ghi nhận giảm sút mạnh nhất, với tổng vốn đăng ký là 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ năm trước, mất vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng thu hút đầu tư (nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ KH&ĐT).

“Tuy nhiên, theo đánh giá của các tổ chức kinh tế thì Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong đó có lượng FDI vào các ngành và lĩnh vực BĐS. Để bắt kịp xu hướng của thời đại, tiến tới Việt Nam cần chọn lọc các nhà đầu tư FDI chất lượng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần tập trung triển khai một số giải pháp trọng tâm, cụ thể như: Điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản; khẩn trương ban hành và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng”, Bộ Xây dựng báo cáo.

Việc bất động sản mất vị trí thứ 2 trên bảng xếp hạng thu hút đầu tư FDI, theo các chuyên gia, chỉ là tạm thời, và nó phản ánh tình hình khó khăn của thị trường nói riêng kể từ năm 2022, bên cạnh đó là bối cảnh toàn cầu với lạm phát cao, chính sách thắt chặt tiền tệ khiến các dòng vốn thận trọng, co hẹp hơn với các nền kinh tế/ thị trường mới nổi. Trong dài hạn, Việt Nam vẫn với lợi thế về sự ổn định kinh tế, chính trị, xã hội, môi trường kinh doanh thuận lợi và ưu đãi, nhân công lao động dồi dào, giá rẻ, cơ hội xuất khẩu với các hàng rào thuế quan bằng 0 và gần 0 nhờ hiệu lực của 15 FTAs… rộng mở, được kỳ vọng tiếp tục là “vùng trũng” đón dòng vốn ngoại.

Theo đó, dòng vốn quan tâm đến BĐS Khu công nghiệp, đô thị… vẫn sẽ rất triển vọng. Chưa kể, với xu thế M&A được đẩy mạnh khi môi trường lãi suất đang cao nhưng định giá tài sản trở nên rất rẻ và lợi thế thuộc về bên mua, còn có khả năng vốn FDI dịch chuyển thành vốn FII (đầu tư gián tiếp) nhằm lưu chuyển hiệu quả trên thị trường.