Hoạt động tài chính “cứu” doanh thu doanh nghiệp bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2023 vẫn đang trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, thanh khoản của thị trường sụt giảm mạnh, tỷ lệ hấp thụ thấp do tình trạng lệch pha cung cầu (thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ, dư nguồn cung căn hộ cao cấp), nhiều doanh nghiệp ngành bất động sản phải thay đổi phương án kinh doanh và doanh thu từ các hoạt động không phải là hoạt động cốt lõi gần như đang là một “lực đỡ” đối với nhiều doanh nghiệp.

Điển hình trong nhóm các doanh nghiệp này là Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng (HoSE: DIG), mặc dù doanh thu thuần giảm gần 63% so với cùng kỳ, xuống còn gần 198 tỷ đồng, trong đó, riêng doanh thu bất động sản giảm đến 80%, nhưng lãi ròng của doanh nghiệp này vẫn tăng 24% so với cùng kỳ, lên gần 79 tỷ đồng.

Nguyên nhân chính của sự tăng trưởng này là nhờ phát sinh thu nhập từ các khoản đầu tư hơn 162 tỷ đồng (cùng kỳ không ghi nhận). Qua đó, đưa doanh thu từ hoạt động tài chính của doanh nghiệp tăng vọt lên hơn 170 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng 608% so với cùng kỳ.

Tương tự, Công ty CP Phát triển Sunshine Homes (UpCOM: SSH) cũng ghi nhận doanh thu thuần tăng mạnh 447%, lên 508 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp cũng tăng mạnh lên hơn 270 tỷ đồng, tương ứng tăng 409% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chính cũng đến từ doanh thu từ hoạt động tài chính tăng gấp đôi, lên hơn 418 tỷ đồng, trong đó, lãi từ tiền gửi, tiền cho vay chiếm hơn 223 tỷ đồng, lãi từ cổ phần ưu đãi cổ tức gần 157 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp khác trong ngành bất động sản là Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) cũng có kết quả kinh doanh tích cực nhờ vào doanh thu từ hoạt động tài chính tăng gấp đôi so với cùng kỳ.

Cụ thể, NLG ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 235 tỷ đồng, giảm 60% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng lãi ròng của doanh nghiệp này tăng hơn 10 lần so với cùng kỳ, đạt gần 7 tỷ đồng, nhờ vào khoản lãi từ công ty liên doanh, liên kết.

Bên cạnh đó, trong 3 tháng đầu năm, NLG cũng đã bàn giao 360 căn hộ thuộc dòng Flora và Mizuki, cùng với 395 căn hộ khách hàng đã đóng tiền trước 95% và đang chờ bàn giao.

Chứng khoán MBS cho rằng, thị trường bất động sản trầm lắng và cần thời gian để bắt đầu chu kì tăng giá mới. Sau mỗi giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản cần thời gian để mặt bằng giá về mức hấp hẫn và giải quyết những vấn đề nội tại.

Giai đoạn tăng giá 2017 – 2022 với cơn sốt đến từ dòng sản phẩm cao cấp tại khu vực vùng ven đã khiến nguồn cung các sản phẩm trung cấp, phù hợp với nhu cầu ở thực bị thiếu hụt. Hơn nữa, trong thời kì lãi suất thấp các doanh nghiệp liên tục đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy để tăng quỹ đất. Trong năm 2023, áp lực thanh khoản đáo hạn trái phiếu tại các doanh nghiệp tăng mạnh khi bất động sản là ngành có tỷ lệ chậm trả cao nhất tính đến hết quý I/2023.

MBS đánh giá bối cảnh hiện nay của ngành khác với chu kì trước đó, do tình trạng thiếu hụt phân khúc bình dân trong khi dư cung là vấn đề chính giai đoạn 2011 – 2013. Các doanh nghiệp tập trung vào sản phẩm trung cấp sẽ duy trì doanh số ổn định hơn trong năm 2023 – 2024 nhờ nhu cầu ở thực vẫn còn hiện hữu và nguồn cung bị siết chặt do những vướng mắc pháp lý.

Theo MBS, nguồn cung căn hộ trong năm 2023 tại TP.HCM dự kiến thấp nhất kể từ năm 2019 với gần 10.000 sản phẩm, trong đó chiếm 70% là dòng sản phẩm cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ có thể vẫn ở mức cao trên 80% do nhu cầu từ tầng lớp trung lưu đang tăng trưởng và nhu cầu thiếu hụt. Nguyên nhân chính đến từ vướng mắc pháp lý trong phê duyệt quy hoạch và xác định mức giá bồi thường tại nhiều địa phương.

“Hơn nữa, trong giai đoạn trước các doanh nghiệp tập trung đẩy mạnh dòng sản phẩm cao cấp tại các khu vực vùng ven khiến vấn đề mất cân bằng sản phẩm càng trở nên nghiêm trọng. Chúng tôi đánh giá, khả năng giải quyết vấn đề này phụ thuộc nhiều vào sự ra đời của Luật Đất Đai sửa đổi tới đây với những quy định rõ về cơ chế đền bù cũng như thay đổi quy hoạch ở các địa phương”, chuyên gia của MBS nhận định.