Gỡ khó tín dụng bất động sản: Kỳ vọng vào khung pháp lý điều chỉnh
Câu chuyện đặt ra là phải loại bỏ các lãng phí, đến từ tín dụng không đúng mục tiêu vào các lĩnh vực rủi ro, hay đến từ các thủ tục hành chính, các nút thắt về pháp lý,… khiến cho dự án BĐS kéo dài.
Ngày 13/11/2023, tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam đã phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị tín dụng đối với bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội.
Tín dụng dành cho kinh doanh BĐS từ đầu năm đến nay đã tăng trưởng vượt bậc, cao hơn so với tăng trưởng tín dụng trong toàn nền kinh tế ở mức khá thấp
Theo Thống đốc NHNN, về phía các bộ, ngành trong đó có Bộ Xây dựng, NHNN đã tích cực triển khai nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người dân, đóng góp vào ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Đối với thị trường BĐS có mối quan hệ với nhiều ngành kinh tế khác, nếu thị trường BĐS hoạt động an toàn, bền vững sẽ tạo động lực cho các ngành kinh tế khác phát triển. Chính vì vậy trong thời gian qua, khi thị trường này gặp khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt các biện pháp, thành lập tổ tháo gỡ khó khăn và đã có chuyển biến tích cực. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn.
Theo dõi trên thị trường chứng khoán sẽ thấy, từ cuối tuần trước, các cổ phiếu thuộc nhóm ngành BĐS đã có sự tăng trưởng trong suốt giai đoạn ngắn hạn vừa qua. Một trong những sự kỳ vọng của giới đầu tư với cổ phiếu BĐS sẽ liên quan đến một loạt vấn đề về pháp lý. Cụ thể là Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Quốc hội dự kiến sẽ bấm nút thông qua vào cuối tháng 11 này.
Qua các số liệu phản ánh, tín dụng dành cho kinh doanh BĐS từ đầu năm đến nay đã tăng trưởng vượt bậc, cao hơn so với tăng trưởng tín dụng trong toàn nền kinh tế ở mức khá thấp. Đây sẽ là một dấu hiệu để các cơ quan quản lý nhìn vào và xem xét vấn đề của thị trường là gì, phải quản lý ra sao.
Tại hội nghị ngày 13/11, có rất nhiều điểm quan trọng, khó khăn được đưa ra từ phía các doanh nghiệp kinh doanh, phát triển BĐS, trong đó có khó khăn về pháp lý, về việc tiếp cận vốn và lãi suất. Nhưng thực tế, từ Hội nghị tổ chức hồi tháng 3/2023 đến nay, lãi suất của NHNN đã giảm liên tục, lãi suất trên thị trường cũng tương ứng giảm theo và tín dụng riêng cho BĐS tăng rất mạnh. Trong tháng gần nhất, các dự án đang xây dựng dở dang cũng đã được kích hoạt xây dựng trở lại.
Một số ý kiến cho rằng, vẫn chưa thấy hành động cụ thể từ phía cơ quan quản lý Nhà nước trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Chúng ta cần hình dung rằng, sau hội nghị sẽ đi đến các bước xử lý, trong đó phía Bộ Xây dựng giải quyết vấn đề về hành lang pháp lý, còn từ phía NHNN xử lý các vấn đề liên quan đến tín dụng. Đặc biệt, phải tính đến phương án làm sao để cân đối vào những mảng kinh doanh có giá trị thật và cân đối các vấn đề về cấu trúc của thị trường.
Trọng tâm của thị trường BĐS vẫn nằm ở giá và phân khúc người mua, liên quan đến cầu BĐS
Chúng tôi đánh giá, trong giai đoạn này đang là thế khó cho tất cả các bên, thậm chí cả các cơ quan quản lý lẫn các công ty kinh doanh. Vì vậy hội nghị này không phải để giải quyết hết các vấn đề, mà trọng tâm vẫn nằm ở giá và phân khúc người mua, liên quan đến cầu BĐS. Song nếu không có đầu vào là từ tín dụng, pháp lý, thì nguồn cung BĐS sẽ vẫn khó khăn.
Đối với nền kinh tế và thị trường Việt Nam nói chung, tín dụng liên quan rất mật thiết đến BĐS. Các con số mà chúng ta thấy như tín dụng nói chung từ đầu năm đến nay tăng khoảng hơn 6%, trong đó tín dụng cho kinh doanh BĐS là khoảng hơn 21%.
Nếu theo báo cáo tài chính của khối ngân hàng và thông tin từ Vụ trưởng Vụ các Tổ chức tín dụng, thì tín dụng dành cho kinh doanh BĐS đang được tập trung từ đầu năm đến nay. Với tín dụng tăng như vậy, không có nghĩa rằng các công ty BĐS đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn, vì tín dụng có thể đi vào việc tái cơ cấu tài chính.
Theo tôi, Hội nghị tín dụng đối với bất động sản là có tính kịp thời, từ đó sẽ có tác động tích cực đến thị trường, mà một trong những vấn đề lớn là khi Luật đất đai sửa đổi ra đời kỳ vọng sẽ có những quy định để tháo gỡ các nút thắt về pháp lý, tạo điều kiện để giảm thời gian triển khai dự án, dẫn đến nguồn cung ra thị trường cũng như chi phí đầu tư được kiểm soát tốt hơn. Từ đó sẽ góp phần phản ánh vào giá đầu ra, là giá mà nhà phát triển bất động sản bán sơ cấp.
Những tác động đó không chỉ cho thị trường BĐS. Đối với nền kinh tế mà BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong GDP như Việt Nam, thì từ những năm 2020-2021 trong các diễn đàn lớn, rất nhiều người đã chỉ ra vấn đề rằng, nếu tư liệu đầu vào của sản xuất kinh doanh là BĐS tăng mạnh, có thể ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế nói chung.
Vì vậy câu chuyện đặt ra là phải loại bỏ các lãng phí, đến từ tín dụng không đúng mục tiêu vào các lĩnh vực rủi ro, hay đến từ các thủ tục hành chính, các nút thắt về pháp lý,… khiến cho dự án kéo dài. Tháo gỡ được cơ bản những vấn đề này sẽ tác động tích cực đến ngành BĐS nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung.
Đối với chương trình 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư vay với mức lãi suất thấp đến nay mới giải ngân 105 tỷ đồng, cá nhân tôi cho rằng gói hỗ trợ này muốn giải ngân thông suốt thì các hành lang pháp lý kèm theo phải rất rõ ràng. Trong khi đây vẫn đang là điểm “nghẽn”, chúng ta chỉ có thể kỳ vọng sau khi Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và các văn bản hướng dẫn luật được Quốc Hội thông qua vào cuối tháng 11 này sẽ giúp gỡ các nút thắt, mở đường cho các gói hỗ trợ và các chiến lược phát triển dễ dàng hơn.
