Cần cơ chế mới cho quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Theo đó, bên cạnh các đề xuất về việc cân nhắc mở rộng đối tượng được thụ hưởng thay vì yêu cầu thuộc đối tượng “không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”… liên quan đến nhà ở xã hội, một trong những vấn đề cũng nhận được nhiều sự quan tâm đó là việc bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.

Cụ thể, so với quy định hiện hành, Điều 80 của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (cập nhật ngày 25/7) quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất 20% nhà ở xã hội…

Nhìn nhận về quy định đã nêu, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản cho rằng, quy định này có phần cứng nhắc và dường như đi ngược lại với nguyên tắc phân cấp, phân quyền gắn liền với trách nhiệm của địa phương.

Theo ông Đỉnh, cần áp dụng phân quyền triệt để cho địa phương, để địa phương có toàn quyền lựa chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội.

Ví dụ, với địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển, giá trị quỹ đất tại đô thị rất cao thì có thể quyết định không bố trí nhà ở xã hội trong các dự án “đất vàng” mà dành 100% cho phát triển nhà ở thương mại; tiền sử dụng đất thu được sẽ trích một phần để bồi thường, tạo lập quỹ đất nhà ở xã hội tại vùng ven đô thị, nơi có giá đất không quá cao nhưng vẫn gắn với cơ hội việc làm cho người dân.

Ngược lại, với địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển chưa cao, nhu cầu nhà ở chưa quá lớn, giá trị quỹ đất tại đô thị ở mức vừa phải thì địa phương có thể quyết định bố trí một phần quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại (có thể với tỷ lệ linh hoạt, thay vì tối thiểu 20% so với quy định hiện hành).

Trường hợp này thì quy định tại dự thảo (Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội) lại trở nên cứng nhắc, khiến địa phương không thể bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Nếu yêu cầu phải bố trí thì có thể gặp phải sự phản ứng của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do Luật quy định rõ không phải thực hiện.

Cũng theo ông Đỉnh, sau khi các đại biểu Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đã phối hợp với cơ quan thẩm tra tiếp thu, hoàn chỉnh.

Bản dự thảo lấy ý kiến các chuyên gia vào cuối tháng 7 đã gần như khôi phục lại quy định của Luật Nhà ở năm 2014: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án tại cùng đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất nhà ở xã hội.

Phương án này cơ bản giống Luật Nhà ở hiện hành vốn đã phát sinh rất nhiều bất cập trong triển khai, khiến việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội mới chỉ đạt được khoảng trên dưới 40% so với mục tiêu.

Để chính sách nhà ở xã hội phát huy hiệu quả, ông Đỉnh cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quán triệt nguyên tắc: giao toàn bộ quyền, trách nhiệm bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội cho chính quyền địa phương.

Cụ thể, Dự thảo cần giữ nguyên quy định khi lập, phê duyệt các loại quy hoạch (gồm quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) thì UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Các địa phương sẽ căn cứ nhu cầu của người dân để chủ động bố trí (được tùy chọn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội độc lập hay trong đồ án quy hoạch khu đô thị). Việc trao quyền gắn liền với trách nhiệm cho địa phương sẽ tạo cơ chế linh hoạt, sáng tạo trong triển khai thực hiện.

“Tuy nhiên cần bãi bỏ quy định: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Theo đó, nếu địa phương căn cứ nhu cầu về nhà ở xã hội và quyết định bố trí một phần quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại (với tỷ lệ linh hoạt, có thể thấp hơn hay cao hơn 20%) thì cần cho phép địa phương, thay vì bắt buộc phải tách quỹ đất nhà ở xã hội khỏi dự án nhà ở thương mại.

Lưu ý rằng với hình thức dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan Nhà nước sẽ lập, phê duyệt quy hoạch để tổ chức đấu thầu. Nếu trong quy hoạch có bố trí một phần quỹ đất nhà ở xã hội thì đồ án quy hoạch này là một phần hồ sơ mời thầu, nhà đầu tư được lựa chọn phải triển khai theo đúng quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhà đầu tư không được phản đối việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án do đã quy định rõ trong hồ sơ mời thầu”, ông Đỉnh bày tỏ.

Liên quan đến vấn đề đã nêu, trước đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, chủ đầu tư nhà ở thương mại phải có trách nhiệm tham gia phát triển nhà ở xã hội. Và hiện nay, các nước xung quanh ta đều quy định như thế.

“Thay vì bắt chủ đầu tư dành 20% quỹ đất là vô lý, tôi đề nghị thu 20% tiền sử dụng đất của dự án. Quy định thu tiền sử dụng đất 100 tỷ đồng thì thu thêm 20 tỷ đồng vào quỹ phát triển địa phương để phát triển quỹ đất, để tạo lập nhà ở xã hội. Điều này không thiệt cho chủ đầu tư, chi phí này là hợp pháp và đưa vào giá bán nhà ở thương mại. Cái này là người giàu hỗ trợ cho người nghèo, người mua nhà ở thương mại hỗ trợ cho người nghèo”, ông Châu bày tỏ.