Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Một số quy định thiếu tính thống nhất

Thống kê cho thấy, 70% khó khăn của các dự án nhà ở hiện nay là do vướng mắc pháp lý, vì vậy, việc sửa Luật Nhà ở với một số luật liên quan được cho là nhu cầu tất yếu để giải quyết vướng mắc thực tiễn, gỡ ma trận thủ tục nhằm khơi thông cho các dự án trong tương lai, đồng thời, tạo môi trường thuận lợi, khuyến khích thu hút các nguồn lực tư nhân đầu tư phát triển nhà ở…

Theo đó, bên cạnh việc thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho Nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội… việc sửa đổi Luật Nhà ở hiện hành còn phải đảm bảo tính thống nhất giữa Luật Nhà ở với các văn bản pháp luật khác.

So với những phiên bản Dự thảo được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi trước đó, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (phiên bản tháng 7/2023) được cho đã có nhiều tiếp thu, điều chỉnh nhằm hoàn thiện hơn đòi hỏi từ thực tiễn, tuy nhiên, cùng với các điểm tích cực, một số quy định tại Dự thảo được cho vẫn chưa đảm bảo tính thống nhất. Đặc biệt là các vấn đề Đầu tư dự án xây dựng nhà ở liên quan đến nhiều quy định pháp luật như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng…

Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật (sửa đổi) mới đây, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng – Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều quy định liên quan đến hoạt động lựa chọn chủ đầu tư dự án nhưng một số quy định chưa đủ rõ và dường như ít có sự liên kết với pháp luật về đầu tư.

Theo bà Hồng, các quy định trong Dự luật cũng chưa có sự phân định rõ trong quy trình đầu tư dự án xây dựng nhà ở thì những quy định nào sẽ áp dụng theo Luật Đầu tư, những quy định nào sẽ áp dụng theo quy định pháp luật về nhà ở. Điều này có thể khiến cho hệ thống pháp luật trở nên thiếu thống nhất và khiến cho nhà đầu tư gặp vướng trong quá trình áp dụng thực hiện.

Đồng quan điểm đã nêu, Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Giám đốc pháp chế Công ty Weland phân tích, liên quan đến chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại tại Điều 38 Dự thảo Luật (sửa đổi) quy định các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại gồm 3 phương thức cơ bản là: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, quy định như vậy chưa thống nhất và thiếu so với quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. Điều 29 khoản 1 Luật Đầu tư quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư là: đấu giá, đấu thầu, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp tuận nhà đầu tư. Ngoài ra, Luật này còn quy định về hình thức “chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thành do chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đấu giá, đấu thầu.

Do đó, vị chuyên gia này đề nghị, bổ sung thêm 1 khoản mới tại Điều 38 Dự thảo Luật (sửa đổi) về “chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan” để bảo đảm đồng bộ giữa pháp luật về nhà ở với pháp luật về đầu tư và các quy định liên quan.

Bên cạnh những góp ý đã nêu, một số chuyên gia cũng cho rằng, hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được soạn thảo và trong các phiên bản đang được lấy ý kiến thì Dự thảo Luật Đất đai không quy định về việc thứ tự ưu tiên trong xác định trong 2 hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Việc Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa ra quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng trong trường hợp không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định Luật Đất đai.

Hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là quy định quan trọng, liên quan đến các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Để tránh chồng chéo giữa các quy định, cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật liên quan để điều chỉnh lại quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư để đảm bảo tính thống nhất.

Cùng với đó, quy định về các điều kiện chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng gồm: Ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật đầu tư; Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án; Đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc được chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư đáp ứng điều kiện được chấp thuận theo pháp luật về đầu tư hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện một dự án xây dựng nhà ở thì thực hiện công nhận chủ đầu tư theo quy định của Chính phủ, được cho cũng cần xem xét để đảm bảo tính thống nhất với Luật Đầu tư, tạo thuận lợi khi triển khai thực hiện.