“Cò đất” hết đường bát nháo

Nhiều quy định chi tiết

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi  sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã có quy định khá chi tiết về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (Điều 61) quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định và phải đáp ứng loạt điều kiện. Cụ thể, phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Đồng thời, Điều 61 Luật này cũng quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Ngoài ra, Điều 62 của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định, môi giới tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Môi giới bất động sản đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Cùng với đó, môi giới bất động sản cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện cả nước có khoảng 200.000 người hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên, chỉ 40.000 người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch VARS cho biết, thời điểm sôi động nhất của thị trường bất động sản có đến 300.000 môi giới hoạt động trên toàn quốc, trong đó ở TP.HCM chiếm đến 1/3. Tuy nhiên, đến nay chỉ còn khoảng 1/5 môi giới còn hoạt động và hoạt động không ổn định.

“Thực tế, số lượng môi giới còn nhiều hơn vì ai cũng có thể làm môi giới bất động sản. Thống kê cho thấy, hàng năm trung bình cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có trên 100.000 giao dịch. Một số địa phương, 1 tháng có tới vài ngàn giao dịch và lực lượng môi giới đóng vai trò quan trọng giúp các giao dịch bất động sản diễn ra. Trong những năm trở lại đây, lực lượng này đã có sự thay đổi, tiến bộ rất lớn. Nhiều công ty đã xây dựng được lực lượng môi giới có chuyên môn, kỹ năng và đạo đức hành nghề tốt”, ông Phạm Lâm đánh giá.

Tuy nhiên, bên cạnh những môi giới làm ăn chân chính vẫn có những môi giới có tâm lý làm ăn “chộp giật” làm lũng đoạn thị trường, thậm chí xuất hiện lừa đảo. Điển hình mới đây nhất theo VARS là vụ lừa đảo của Công ty Lộc Phúc tại Đồng Nai. Để đưa các nhà đầu tư “vào tròng”, doanh nghiệp đã tuyển một lượng lớn nhân sự đóng vai làm môi giới bất động sản, sau đó hướng dẫn họ vào các trang mạng xã hội lấy hình ảnh những căn nhà đẹp, đăng lên website của công ty và các nền tảng khác để giới thiệu bán.

Nhiều người có nhu cầu mua nhà ở sẽ được hẹn gặp tại một địa điểm rồi đưa khách lên xe chở về một địa điểm hoàn toàn không liên quan tới nơi giới thiệu dự án ban đầu. Lúc này, trên xe được bố trí sẵn những “diễn viên quần chúng” được thuê giả làm “cò mồi” lôi kéo, dụ dỗ khách hàng cùng tham gia.

Hầu hết khách hàng bị thao túng với những lời tư vấn quá “bùi tai” và các bài “chim mồi”, đánh vào tâm lý khách hàng như có khách chốt cọc liên tục, khách mua gần hết lô đẹp, chiết khấu giảm giá chỉ trong ngày duy nhất, rút thăm trúng thưởng,….

Tuy nhiên, không phải tất cả nhà đầu tư đều vì hám lợi mà mắc bẫy lao vào những dự án “ma”, trên thực tế, một bộ phận không nhỏ “cò” nhà đất hám lợi tận dụng thời cơ để lừa khách hàng. Đặc biệt là khách hàng sẵn tiền nhưng kiến thức còn non, không thể chọn lọc được thông tin tiếp nhận.

Nhiều vụ việc kéo dài từ năm này sang năm khác, với phương thức kinh doanh bất động sản “ma” như đa cấp với số nạn nhân lên đến hàng ngàn người… là hệ lụy do thiếu hiểu biết. Đồng thời, thiệt thòi do thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu cơ chế ràng buộc đối với các đối tượng trung gian tư vấn, cung cấp thông tin sản phẩm, dự án bất động sản.

Cũng chia sẻ xung quanh câu chuyện này, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính thừa nhận, đất đai ở một số nơi ghi nhận tình trạng nhảy múa, giá tăng vọt, trong đó có sự góp sức của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp vẫn cố tình tiếp tay đẩy giá, tạo ra lợi ích không phục vụ cho phát triển kinh tế của các địa phương. Có thể nói, thị trường bất động sản giai đoạn vừa qua bị nhiều nhà đầu cơ, môi giới thao túng.

Để xảy ra những câu chuyện “cò” bất động sản thao túng, lũng đoạn thị trường, một phần nguyên nhân do chưa chưa có sự đánh giá, xây dựng tiêu chí để xác định điều kiện hành nghề môi giới. Khung pháp lý đã có nhưng luật pháp thả nổi trong thời gian khá dài, trong khi số lượng môi giới ngày càng tăng nhanh dẫn đến nhiều hệ lụy.

Bộ Xây dựng trước đó cũng thừa nhận, bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản. Một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng. Còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo ăn chênh lệch khiến thị trường bất động sản nhiễu loạn.

Do vậy, luật Kinh doanh bất động sản lần này quy định khá chi tiết, rõ ràng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch, “cò đất” sẽ hết đường bát nháo.