Cần xây dựng một hệ thống dữ liệu chuẩn để đảm bảo công tác định giá đất

Theo đó, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP mới được cơ quan soạn thảo trình lên Chính phủ vừa qua nhận được sự ủng hộ của các thành viên thị trường khi thể hiện sự cầu thị, lắng nghe, tiếp thu ý kiến đóng góp từ góc độ khoa học và thị trường. Trong đó, “phương pháp chiết trừ” bị loại bỏ, “phương pháp thặng dư” được giữ lại với các điều kiện áp dụng như ban đầu và có thêm một số hướng dẫn mới kỳ vọng sẽ giúp giải quyết các vướng mắc trong định giá đất tại hàng trăm dự án hiện nay.

Thế nhưng, không ít ý kiến cho rằng, để việc vận dụng các phương pháp định giá được thông suốt và đạt hiệu quả cao khi quy định mới được ban hành, điều kiện quan trọng cần làm là phải thiết lập một nguồn dữ liệu đầu vào đủ tốt để làm cơ sở tính toán khi định giá, tránh sai sót cho những người định giá và phê duyệt giá đất.

Thực tế cho thấy, với mỗi loại tài sản, từ dữ liệu cơ sở gốc, các tổ chức sẽ có góc nhìn và cách định giá khác nhau. Chưa kể, nguồn dữ liệu từ các cơ quan nghiên cứu độc lập, không trực tiếp tham gia vào thị trường bất động sản như: cơ quan báo chí, trường đại học, viện nghiên cứu, thậm chí thông tin tòa án liên quan ngôi nhà hoặc chủ cũ của ngôi nhà… cũng phải đưa vào danh sách nguồn tham khảo cho các tổ chức định giá và hội đồng thẩm định giá đánh giá để tránh rủi ro dữ liệu bị làm sai lệch.

Kinh nghiệm tại nhiều quốc gia như Mỹ, Singapore, Trung Quốc… cũng cho thấy, để đảm bảo việc định giá đất của các tổ chức định giá cho cả cơ quan quản lý thành lập hay các tổ chức trung gian độc lập có tính thuyết phục cao, nguồn dữ liệu được cung cấp khá dồi dào để các tổ chức thực hiện chọn lựa theo mục tiêu và có cơ sở để hội đồng thẩm định giá phê duyệt, hạn chế các rủi ro phát sinh.

Trong đó, ngoài dữ liệu giao dịch mang tính tập trung ghi nhận qua các sàn giao dịch, đại lý môi giới về trung tâm dữ liệu quốc gia, các dữ liệu tham khảo từ cơ quan thuế, các khoản vay thế chấp bằng bất động sản, hợp đồng bảo hiểm nhà… do các ngân hàng tư nhân, công ty bảo hiểm hay định chế tài chính khác quản lý cũng được tiếp cận một cách chủ động (trong giới hạn làm nguồn dữ liệu đối chứng mà không công bố rộng rãi).

Thông tin với báo chí về vấn đề liên quan, TS. Trần Xuân Lượng – chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, mọi điểm nghẽn của thị trường nhà đất hiện nay suy cho cùng đều xuất phát từ việc dữ liệu đầu vào không đáng tin cậy và không có nguồn chuẩn để kiểm chứng. Có quá nhiều nguồn dữ liệu để sử dụng, từ bảng giá đất ban hành hàng năm, dữ liệu của cơ quan thuế, đơn vị công chứng, các trang nghiên cứu thị trường, thông tin rao vặt…, trong khi việc sử dụng nguồn nào cũng có yếu tố “lợi – hại” riêng.

Góp ý cho Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, phương pháp thặng dư được áp dụng trên hai giả định, giả định thứ nhất về tổng chi phí đầu tư, giả định thứ hai là tổng doanh thu. Khi lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư giả định sẽ ra tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nhưng hiện nay cơ sở tính tổng chi phí đầu vào chưa hợp lý, nhất là chi phí bồi thường chỉ được khấu trừ khoảng 25%.

Ví dụ, chi phí bồi thường dự án thực tế là 100 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp sẽ chỉ được khấu trừ 25 tỷ đồng, hay các chi phí khác là chi phí quảng cáo sản phẩm, bán hàng cũng khống chế không quá 15%. Trong khi tổng chi phí đầu vào bị ép thấp thì tổng doanh thu đầu ra của doanh nghiệp bị đẩy lên cao hơn, điều này gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.

Từ đó, VNREA đề xuất, tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án dựa trên phương pháp so sánh và cân nhắc tham khảo các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy. Việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định tổng doanh thu phát triển cần bảo đảm điều kiện so sánh với thửa đất, khu đất đã được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật hoặc đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

“UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy mô tính chất từng dự án quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (bao gồm vốn tự có và vốn vay)”, VNREA bày tỏ.

Đồng thời, VNREA cũng kiến nghị, cần tính đến các chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án, chi phí khác phát sinh trong quá trình thực hiện đầu tư. Chi phí đầu tư xây dựng có tính đến yếu tố trượt giá trong thời gian đầu tư xây dựng.