Bất động sản và cơ hội kiến tạo hệ sinh thái tài sản mã hóa tại Việt Nam

Tại Hội nghị Mã hóa tài sản thực Việt Nam 2026 (Vietnam RWA Summit 2026), các chuyên gia nhận định bất động sản có thể trở thành điểm khởi đầu quan trọng trong quá trình hình thành hệ sinh thái tài sản mã hóa tại Việt Nam. Với đặc điểm là nhóm tài sản có giá trị lớn, khả năng tạo dòng tiền và gắn trực tiếp với nền kinh tế thực, bất động sản được xem là lĩnh vực phù hợp để ứng dụng công nghệ blockchain nhằm mở rộng khả năng tiếp cận vốn và nâng cao tính thanh khoản.

Phát biểu tại phiên thảo luận, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí Bất động sản Việt Nam cho rằng, mã hóa tài sản thực đang mở ra cơ hội để doanh nghiệp Việt Nam tham gia sâu hơn vào nền kinh tế số toàn cầu. Theo ông, trong kỷ nguyên số, lợi thế cạnh tranh không chỉ đến từ nguồn lực vật chất mà còn phụ thuộc vào khả năng làm chủ công nghệ, chuẩn hóa quy trình và xây dựng niềm tin thị trường.

Từ góc nhìn công nghệ tài chính, bà Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh, Giám đốc Thị trường Việt Nam, Công ty Công nghệ Tài chính Republic, cho rằng giá trị lớn nhất của RWA không nằm ở việc đơn thuần chia nhỏ một tài sản thành nhiều phần để giao dịch, mà ở khả năng mở rộng quyền tiếp cận những nhóm tài sản trước đây chủ yếu dành cho các tổ chức hoặc nhà đầu tư có quy mô vốn lớn.

Theo bà Quỳnh, mô hình này có thể tạo ra phương thức tiếp cận mới đối với các tài sản có giá trị cao như bất động sản, song để thu hút dòng vốn quốc tế, sản phẩm RWA cần đáp ứng đồng thời yêu cầu pháp lý tại Việt Nam và tiêu chuẩn của các thị trường mà nhà phát hành hướng tới. Đây là điều kiện quan trọng để bảo đảm tính minh bạch, an toàn và khả năng kết nối với hệ thống tài chính toàn cầu.

Ở góc độ vận hành thị trường, ông Hoàng Việt Anh, Thành viên Hội đồng quản trị Công ty CP Sàn giao dịch Tài sản mã hóa Sacom (SCEX), nhấn mạnh trước khi phát hành sản phẩm mã hóa, cần làm rõ mối quan hệ giữa token và tài sản cơ sở, quyền lợi của nhà đầu tư cũng như cơ chế chuyển đổi khi cần thiết.

Theo ông Việt Anh, bất động sản đặt ra nhiều vấn đề đặc thù như quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài, phương thức quản lý tài sản và đơn vị tiền tệ trong các giao dịch xuyên biên giới. Do đó, chỉ khi hành lang pháp lý được hoàn thiện, việc chia nhỏ và chuyển đổi tài sản mới có thể tạo ra thanh khoản thực chất thay vì chỉ dừng ở yếu tố công nghệ.

Từ góc nhìn phát triển sản phẩm, ông Đỗ Hữu Hưng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam (VECOM), CEO Accesstrade, cho rằng thị trường RWA cần bắt đầu từ những tài sản đã chứng minh được giá trị thay vì chạy theo việc mở rộng nhanh số lượng người tham gia.

Theo ông Hưng, nguyên tắc “Product First” cần được đặt lên hàng đầu, trong đó các tài sản đưa vào mã hóa phải có dòng tiền rõ ràng, tính thanh khoản và mức độ minh bạch cao. Giai đoạn đầu, thị trường nên hướng tới nhóm doanh nghiệp và nhà đầu tư có kinh nghiệm về tài chính, chứng khoán hoặc tài sản số, sau đó mới từng bước mở rộng dựa trên mức độ sẵn sàng của thị trường.

Tại phiên thảo luận, ông Phạm Nguyễn Toan đề xuất lộ trình phát triển RWA tại Việt Nam theo hướng “đi từ hẹp đến rộng”. Theo đó, giai đoạn đầu nên ưu tiên thí điểm với các bất động sản đã hoàn thiện, đang vận hành ổn định và tạo ra dòng tiền như tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, kho bãi logistics.

Bên cạnh đó, thay vì token hóa trực tiếp quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, thị trường có thể nghiên cứu các mô hình trung gian như token hóa chứng chỉ quỹ REIT nhằm giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn đầu. Việc giới hạn quy mô tài sản và đối tượng tham gia trong giai đoạn thử nghiệm cũng sẽ giúp cơ quan quản lý có thêm cơ sở đánh giá, hoàn thiện chính sách trước khi mở rộng.

Nhìn tổng thể, cơ hội của bất động sản trong hệ sinh thái RWA không chỉ nằm ở việc đưa tài sản lên nền tảng blockchain, mà còn ở khả năng tạo ra một phương thức huy động vốn mới, minh bạch hơn và có khả năng kết nối với thị trường tài chính quốc tế. Khi pháp lý, công nghệ và mô hình vận hành được hoàn thiện, tài sản mã hóa có thể trở thành một động lực mới cho quá trình phát triển kinh tế số tại Việt Nam.