Sửa Luật Nhà ở: Tạo lực đẩy mới cho nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, đến nay mới thực thi được hơn một năm. Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, việc sửa đổi, bổ sung Luật là cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trong giai đoạn mới, đồng thời đảm bảo đồng bộ với hệ thống pháp luật liên quan và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh.

Riêng đối với nhà ở xã hội, việc sửa đổi lần này (dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10/2026) được kỳ vọng tạo “cú huých” nhằm thúc đẩy nguồn cung, góp phần hoàn thành Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030, đồng thời điều chỉnh các quy định về chuyển nhượng để hạn chế trục lợi chính sách.

So với quy định hiện hành, các đề xuất sửa đổi tập trung xử lý hai “điểm nghẽn” lớn là thủ tục và dòng vốn.

Cụ thể, Dự thảo bãi bỏ quy định lựa chọn chủ đầu tư theo cơ chế đấu thầu, thay bằng hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không qua đấu thầu đối với các dự án không sử dụng vốn đầu tư công. Cơ chế này hiện đang được thí điểm theo Nghị quyết 201/2025/QH15.

Bên cạnh đó, đề xuất “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tự động” được xem là bước cải cách đáng chú ý khi cắt giảm đáng kể thủ tục hành chính, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.

Một thay đổi quan trọng khác là bãi bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư được tự xác định giá trên cơ sở khung pháp lý và có thuê tư vấn thẩm tra, qua đó chuyển mạnh sang cơ chế hậu kiểm.

Nhận định mức lợi nhuận định mức 10% đối với nhà ở xã hội còn kém hấp dẫn, chưa huy động được nhiều nguồn lực, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung các ưu đãi cho chủ đầu tư như giảm thêm lãi suất, bổ sung một số chi phí vào cơ cấu giá bán để đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư; trong đó ưu đãi cao hơn cho các dự án nhà ở xã hội để cho thuê nhằm thúc đẩy phân khúc này, đáp ứng nhu cầu gia tăng của người lao động phải thay đổi nơi làm việc sau sáp nhập đơn vị hành chính.

Các chuyên gia đánh giá, loạt đề xuất trên cho thấy tư duy quản lý đang chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, tạo dư địa lớn hơn cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ ủng hộ chủ trương này. Tuy nhiên, ông Quê đề nghị, nới trần định mức lợi nhuận cho chủ đầu tư nhà ở xã hội từ 10% lên 15% đối với những dự án ở xa trung tâm để thu hút chủ đầu tư, vì những dự án này có thời gian mở bán kéo dài, thu hồi vốn chậm.

Đối với nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua – phân khúc còn nhiều “khoảng trống”, ông Quê cho rằng cần có chính sách ưu đãi vượt trội hơn như lãi suất dưới 3%/năm, quỹ đất thuận lợi, cơ chế giá linh hoạt nhưng vẫn nằm trong khung kiểm soát của Nhà nước.

Đồng quan điểm, PGS, TS Nguyễn Thường Lạng, Giảng viên cao cấp - Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, việc điều chỉnh mức lợi nhuận và bổ sung ưu đãi cho chủ đầu tư là cần thiết, song phải được tính toán trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo ông Lạng, mức lợi nhuận định mức 10% hiện nay thực tế chưa phản ánh đầy đủ chi phí cơ hội của doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh giá vốn, chi phí tài chính và rủi ro thị trường gia tăng. Nếu không có biên lợi nhuận đủ hấp dẫn, doanh nghiệp sẽ khó mặn mà với nhà ở xã hội, hoặc chỉ tham gia mang tính hình thức để giữ quỹ đất.

Ngoài ra, theo chuyên gia, thời gian qua, nhiều dự án nhà ở xã hội dù được ưu đãi nhưng vẫn triển khai chậm do vướng mắc trong xác định đối tượng mua, thuê và quy trình xét duyệt còn phức tạp.

“Nếu không cải cách mạnh khâu này, việc tăng ưu đãi cho doanh nghiệp cũng khó phát huy hiệu quả như kỳ vọng”, ông Lạng nhận định.