Doanh nghiệp kiến nghị gỡ điểm nghẽn trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, nhiều doanh nghiệp đã tập trung kiến nghị hoàn thiện các quy định còn có thể phát sinh vướng mắc, nhằm bảo đảm tính khả thi khi luật đi vào thực tiễn.

Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra trong bối cảnh đất nước bước vào giai đoạn phát triển mới, đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế, đổi mới mô hình tăng trưởng và nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn lực.

Theo ông Nguyễn Văn Khôi, tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu hoàn thiện đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan theo hướng thống nhất, hiện đại, khả thi, khắc phục tình trạng chồng chéo và chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển.

Ông nhấn mạnh, mục tiêu của lần sửa đổi này không chỉ là điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, mà còn xây dựng hành lang pháp lý giúp thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực. Theo đó, Nhà nước cần tập trung hoàn thiện thể chế, xây dựng cơ sở dữ liệu, tăng cường giám sát và hậu kiểm, thay vì duy trì quá nhiều thủ tục hành chính.

Thông tin về quá trình hoàn thiện dự thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội xem xét theo quy trình hai kỳ họp trong năm 2026.

Dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành. Các nội dung sửa đổi tập trung vào bốn nhóm chính gồm phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn; và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Một số điểm mới đáng chú ý là phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản; cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh; mở rộng phạm vi các loại hợp đồng bất động sản được phép chuyển nhượng; đồng thời bổ sung quy định về mã định danh duy nhất cho từng bất động sản. Dự thảo cũng đề xuất sửa đổi quy định về xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính của dự án, cho phép chuyển nhượng dự án đang thế chấp khi có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp và bổ sung cơ chế bảo đảm quyền lợi của người mua.

Tại phiên thảo luận, nhiều doanh nghiệp tiếp tục góp ý đối với những quy định có thể phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai.

Đại diện Sun Group kiến nghị không bổ sung thủ tục xác nhận đủ điều kiện đối với các sản phẩm bất động sản thương mại hình thành trong tương lai. Theo doanh nghiệp, pháp luật hiện hành chưa quy định thủ tục này, nếu bổ sung thêm một bước xác nhận sẽ làm tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án nhưng chưa mang lại hiệu quả rõ rệt.

Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án, Sun Group đề xuất xem xét bỏ yêu cầu hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng. Theo doanh nghiệp, bên nhận chuyển nhượng đã được thẩm định năng lực nên hoàn toàn có thể tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận giữa các bên, qua đó góp phần đẩy nhanh quá trình luân chuyển dòng vốn và khai thác hiệu quả dự án.

Bà Nguyễn Thúy Hà, Phó Giám đốc Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera, kiến nghị làm rõ quy định về việc chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng kinh doanh bất động sản, đặc biệt trong trường hợp giữa các đơn vị cùng hệ thống doanh nghiệp. Đồng thời, doanh nghiệp đề nghị tiếp tục kế thừa một số quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh và quy định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng điện tử.

Trong khi đó, đại diện Công ty Cổ phần Phục Hưng Holdings đánh giá cao định hướng xây dựng quy trình giao dịch điện tử và áp dụng mã định danh bất động sản. Tuy nhiên, doanh nghiệp cho rằng cần quy định cụ thể hơn về trình tự thực hiện, thời điểm cấp mã định danh và trách nhiệm của các bên liên quan nhằm bảo đảm tính đồng bộ trong quá trình triển khai.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết Ban soạn thảo đã tiếp thu nhiều góp ý của cộng đồng doanh nghiệp trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần hướng tới mục tiêu tháo gỡ triệt để những rào cản đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh; đồng thời chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy kiến tạo môi trường phát triển, tạo điều kiện để thị trường vận hành minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Các ý kiến tại hội thảo cho thấy cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không chỉ cắt giảm thủ tục hành chính mà còn xây dựng khuôn khổ pháp lý ổn định, minh bạch và có tính dự báo cao. Việc tiếp thu đầy đủ các kiến nghị từ thực tiễn sẽ góp phần hoàn thiện dự thảo luật, khơi thông dòng vốn, thúc đẩy đầu tư và nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường bất động sản trong giai đoạn phát triển mới.