"Đặt cược" vạn tỷ vào đất vàng: Phát Đạt định thu xếp vốn bằng cách nào?

Thị trường bất động sản đang đổ dồn sự chú ý vào bước đi táo bạo mới nhất của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) tại trung tâm tài chính mới của TP.HCM. Hội đồng quản trị doanh nghiệp này vừa chính thức phát đi thông báo lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản nhằm thông qua kế hoạch chi tới 10.400 tỷ đồng để thâu tóm phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC.

Đây là pháp nhân đang phát triển dự án Thu Thiem Eco Smart City – một khu phức hợp đô thị thông minh mang tính biểu tượng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Để hiện thực hóa tham vọng sở hữu tài sản chiến lược này, Phát Đạt đã nhanh chóng ký kết Biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược và chuyển khoản đặt cọc 900 tỷ đồng ngay cuối tháng 5 năm 2026.

Tuy nhiên, quy mô vạn tỷ của thương vụ này đang đặt ra một dấu hỏi lớn về năng lực thu xếp vốn khi đặt cạnh bức tranh tài chính hiện tại của nhà phát triển bất động sản này. Với tổng giá trị giao dịch chiếm tới 35% đến dưới 50% tổng tài sản, khoản đầu tư vào Lotte Properties HCMC thậm chí tương đương khoảng 80% vốn hóa thị trường hiện tại của Phát Đạt trên sàn chứng khoán.

Trong khi đó, tính đến cuối quý I/2026, lượng tiền và tương đương tiền sẵn có của doanh nghiệp đã sụt giảm mạnh từ mức 375,92 tỷ đồng xuống chỉ còn hơn 185,23 tỷ đồng. Sự chênh lệch quá lớn giữa quy mô thương vụ và lượng tiền mặt hiện hữu buộc Phát Đạt phải tìm kiếm các giải pháp mang tính đột phá từ bên ngoài thay vì dựa vào nội lực tài chính sẵn có.

Nhìn lại kết quả kinh doanh quý đầu năm 2026, bức tranh tài chính của Phát Đạt thể hiện rõ nét chiến lược "lấy ngắn nuôi dài" thông qua các hoạt động tái cơ cấu mạnh mẽ. Mặc dù báo cáo tài chính hợp nhất ghi nhận lợi nhuận trước thuế đột biến hơn 390 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần so với cùng kỳ năm trước, nhưng phần lớn nguồn thu này lại đến từ doanh thu tài chính hơn 907 tỷ đồng nhờ thanh lý khoản đầu tư tại Cao ốc Thiên Long.

Trái ngược với sự thăng hoa từ hoạt động tài chính, mảng kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp vẫn chưa thực sự phục hồi khi doanh thu thuần sụt giảm tới 76%, chỉ còn hơn 104 tỷ đồng. Áp lực càng gia tăng khi chi phí tài chính tăng vọt 545% do công ty chủ động ghi nhận tổn thất tại một số dự án theo nguyên tắc thận trọng, đi kèm với nghĩa vụ nợ thuế ngắn hạn tăng 95% lên mức 383 tỷ đồng, khiến dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm sâu tới 685,85 tỷ đồng.

Để giải bài toán thiếu hụt khoảng 6.500 đến 7.500 tỷ đồng cho thương vụ thâu tóm tại Thủ Thiêm, Phát Đạt đang đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc danh mục đầu tư. Song song với kế hoạch mua lại Lotte Properties HCMC, Hội đồng quản trị công ty đã thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ 99,9% vốn tại Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao Ốc Hòa Phú với mức giá tối thiểu 3.000 tỷ đồng. Động thái này, kết hợp với việc bất ngờ thoái toàn bộ vốn tại dự án Serenity chỉ vài tháng sau khi chi gần 1.000 tỷ đồng để nâng tỷ lệ sở hữu, cho thấy ban lãnh đạo doanh nghiệp đang chấp nhận buông bỏ các tài sản vệ tinh để dồn toàn lực, tối ưu dòng tiền cho các dự án trọng điểm.

Về việc dốc sức vào dự án Thu Thiem Eco Smart City, nếu thu xếp vốn thành công và triển khai thuận lợi, việc sở hữu "quỹ đất vàng" tại Thủ Thiêm sẽ nâng tầm vị thế của Phát Đạt lên một vị thế hoàn toàn mới trong chu kỳ phục hồi của thị trường. Ngược lại, nếu các thương vụ thoái vốn không diễn ra đúng tiến độ hoặc việc tiếp cận dòng vốn tín dụng gặp rào cản, áp lực nợ nần và rủi ro thanh khoản sẽ là rào cản lớn trực tiếp đe dọa đến triển vọng kinh doanh cũng như quyền lợi của các cổ đông đang nắm giữ cổ phiếu PDR.

Phản ứng của dòng tiền trên thị trường chứng khoán chính là lăng kính khách quan nhất phản chiếu tâm lý của giới đầu tư trước thông tin Phát Đạt dự chi vạn tỷ thâu tóm Lotte Properties HCMC. Ghi nhận thực tế từ đồ thị kỹ thuật, cổ phiếu PDR kết phiên ngày 12/06/2026 với sắc đỏ nhẹ, giảm 0,10 điểm (-0,67%), đóng cửa ở mức 14.900 đồng/cp. Khối lượng giao dịch đạt hơn 6,13 triệu cổ phiếu, sụt giảm đáng kể so với mức trung bình 20 phiên.

Diễn biến "giảm điểm kèm thanh khoản thấp" này cho thấy một trạng thái lưỡng lự và thận trọng cao độ từ cả bên mua lẫn bên bán. Thông tin về một siêu thương vụ M&A quy mô 10.400 tỷ đồng thường là thỏi nam châm hút dòng tiền đầu cơ, nhưng trong trường hợp của PDR, thị trường lại chọn cách đứng ngoài quan sát.

Về mặt kỹ thuật, đồ thị chỉ ra PDR đang phải đối mặt với xu hướng điều chỉnh trong ngắn và trung hạn khi thị giá liên tục nằm dưới các đường trung bình động quan trọng. Cụ thể, vùng giá 14.90 đồng/cp hiện tại đang chịu áp lực đè nặng từ đường MA50 (quanh vùng 16.10), MA100 (quanh 16.34) và cách rất xa đường xu hướng dài hạn MA200 ở mức 19.35. Chỉ báo sức mạnh tương đối RSI đang ngấp nghé ở mức 35.78.