Nguồn cung mặt bằng bán lẻ: Số lượng dồi dào nhưng chất lượng chưa tối ưu

Thị trường bán lẻ Việt Nam đang chứng kiến những chuyển động đáng chú ý, khi nhu cầu mặt bằng kinh doanh tiếp tục tăng cao trong bối cảnh nguồn cung chất lượng còn hạn chế.

Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài Chính), tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong tháng 2/2025 ước tính đạt 561,7 nghìn tỷ đồng (theo giá hiện hành), giảm 2,5% so với tháng trước nhưng vẫn tăng 9,4% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy tiềm năng lớn của thị trường, song để khai thác hiệu quả, các thương hiệu cần hiểu rõ thị hiếu người tiêu dùng và tìm kiếm mặt bằng phù hợp, trong khi đối mặt với áp lực từ thay đổi hành vi mua sắm, nguồn cung khan hiếm và các yêu cầu pháp lý khắt khe.

Nguồn cầu sôi động và xu hướng tiêu dùng mới

Báo cáo từ IFM Research dự báo chỉ số niềm tin tiêu dùng năm 2025 sẽ tăng nhẹ 4,11% (đã điều chỉnh lạm phát), với sự tập trung chi tiêu vào các mặt hàng thiết yếu, giáo dục, dịch vụ ăn uống và chăm sóc sức khỏe. Điều này được minh chứng qua số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) trong hai tháng đầu năm 2025, khi doanh thu bán lẻ các nhóm hàng như vật phẩm văn hóa, giáo dục tăng 15,9%; lương thực, thực phẩm tăng 9,9%; may mặc tăng 9%; và đồ dùng gia đình tăng 6,8%. Sự quan tâm đến các sản phẩm và dịch vụ thiết yếu này đã trở thành động lực lớn thúc đẩy các nhãn hàng mở rộng mạng lưới kinh doanh.

Savills Châu Á – Thái Bình Dương nhận định, các phân khúc dẫn dắt nhu cầu thuê mặt bằng năm 2025 tại Việt Nam sẽ là thực phẩm, siêu thị, dịch vụ ăn uống (F&B) và giải trí. Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM. Khảo sát của Savills với 600 giao dịch bán lẻ tại TP.HCM trong năm 2024 cho thấy F&B chiếm gần 1/3 diện tích thuê mới, tiếp theo là thời trang (24%) và giải trí (17%). Nhờ sự mở rộng của các thương hiệu lớn như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo và Nitori, công suất mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM năm 2024 đạt 93%, tăng 2 điểm phần trăm. Trong khi đó, tại Hà Nội, các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail cũng tích cực gia tăng hiện diện trong năm 2025.

Áp lực nguồn cung và sự thoái trào của mặt bằng nhà phố

Dù nhu cầu thuê mặt bằng tăng cao, thị trường lại đối mặt với tình trạng nguồn cung chất lượng không theo kịp. Tại TP.Hồ Chí Minh, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills TP.Hồ Chí Minh, đánh giá nguồn cung đang phát triển chậm so với kỳ vọng. Năm 2025, thị trường sẽ đón thêm hai dự án mới là Marina Central Tower và Lancaster Legacy tại khu trung tâm, nhưng với quy mô thị trường lớn và nhu cầu thuê luôn ở mức cao, nguồn cung này vẫn quá khiêm tốn để tạo ra thay đổi đáng kể. “Xu hướng khan hiếm nguồn cung sẽ kéo dài trong ba năm tới, khiến cuộc đua giành mặt bằng chất lượng cao ngày càng khốc liệt. Các nhãn hàng buộc phải sáng tạo và linh hoạt hơn trong việc tận dụng mặt bằng hiện có để tối ưu hiệu quả kinh doanh”, bà An nhận định.

Không chỉ nguồn cung trung tâm thương mại gặp khó khăn, mặt bằng nhà phố tại cả TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội cũng đang mất dần sức hút, đặc biệt với các thương hiệu quốc tế. Bà An cho biết, các nhãn hàng nước ngoài thường đặt ra yêu cầu khắt khe về vị trí, chất lượng xây dựng, minh bạch pháp lý, phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động – những tiêu chuẩn mà mặt bằng nhà phố hiếm khi đáp ứng.

 Tại Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, bổ sung rằng giá thuê mặt bằng nhà phố bị đẩy lên cao, kèm theo điều kiện thanh toán ngặt nghèo như trả trước 6 tháng hoặc cả năm. “Điều này gây áp lực lớn cho doanh nghiệp, đặc biệt là những ngành cần tối ưu hóa dòng vốn lưu động”, bà Minh nhấn mạnh.

Thị trường Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh hiện đang thể hiện hai bức tranh đối lập. Trong khi TP.Hồ Chí Minh chật vật với nguồn cung chất lượng không đủ đáp ứng nhu cầu, Hà Nội lại ghi nhận tín hiệu tích cực từ nguồn cung tương lai và sự mở rộng của các nhãn hàng. Bà Minh đánh giá, thành công của Lotte Mall Westlake đã tạo động lực cho các thương hiệu tham gia sâu hơn vào thị trường thủ đô, đồng thời khuyến khích chủ đầu tư nâng cao chất lượng mặt bằng. Một xu hướng đáng chú ý là các nhãn hàng F&B, vốn trước đây chuộng mặt phố, nay chuyển sang trung tâm thương mại để tận dụng sự linh hoạt trong thanh toán, thậm chí áp dụng mô hình chia sẻ doanh thu nhằm tối ưu hóa chi phí.

Bà Minh dự báo xu hướng dịch chuyển ra Hà Nội sẽ đến từ cả nhãn hàng và chủ đầu tư lớn từ TP.HCM, như Keppel với dự án Hanoi Centre (quản lý toàn bộ sau thành công của Saigon Center) hay Thiso Mall, dự kiến ra mắt dự án tại Hà Nội năm 2026 sau ba dự án thành công tại TP.Hồ Chí Minh. Thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ đón thêm 140.700 m² mặt bằng cuối năm 2025 từ 04 trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ, tiếp tục tăng 174.100 m² từ bảy dự án trong giai đoạn 2026-2027.

Sự khác biệt giữa TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội phản ánh thách thức và cơ hội ngành bán lẻ: TP.Hồ Chí Minh đối mặt với nguồn cung hạn chế, buộc nhãn hàng thích nghi, trong khi Hà Nội hứa hẹn nhờ nguồn cung mới và đầu tư từ phía Nam. Dù vậy, cả hai đều gặp khó khi mặt bằng nhà phố không còn phù hợp với thương hiệu quốc tế và doanh nghiệp cần linh hoạt tài chính. Để thành công, các nhãn hàng phải hiểu rõ nhu cầu tiêu dùng, linh hoạt chiến lược thuê mặt bằng, đồng thời sáng tạo và tối ưu tài nguyên trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt và nguồn cung chất lượng khan hiếm.

Hương Ly (Vietnam Business Forum)