Lấp “lỗ hổng” quản lý chung cư mini
“Các quy định pháp luật về “chung cư mini” chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, dẫn đến công tác quản lý nhà nước về “nhà chung cư mini” chưa chặt chẽ và có nhiều bất cập, hạn chế…”.
Đây là chia sẻ của Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) xung quanh những bất cập trong công tác quản lý chung cư mini hiện nay.
Vụ cháy chung cư mini xảy ra trên địa bàn quận Thanh Xuân đã để lại những hậu quả nặng nề
Theo ông Châu, mặc dù Luật Nhà ở 2005 đã quy định “nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2”.
Và nếu hiểu đúng, áp dụng đúng quy định của Luật Nhà ở 2005, thì hầu hết các nhà ở riêng lẻ, đặc biệt đối với các dạng nhà ở nhiều tầng, có phân chia phòng để cho thuê, kinh doanh đều được xem là “nhà chung cư”. “Nhưng trên thực tế, cơ quan nhà nước các cấp gần như vẫn quản lý “nhà chung cư mini” như là “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình, nên chưa quản lý công trình “nhà chung cư mini” như quản lý công trình “nhà chung cư””, ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA cho rằng, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang quản lý “nhà chung cư mini” như là “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình dẫn đến tình trạng “nhà chung cư mini” được phép có “100% căn hộ mini” với các căn hộ có diện tích không thấp hơn diện tích tối thiểu, mà lẽ ra cần phải hiểu đúng, là loại “nhà chung cư mini” cũng phải áp dụng “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” quy định “Đối với dự án nhà ở thương mại phải bảo đảm tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án”.
Ngoài ra, ông Châu đánh giá, pháp luật hiện hành chưa quy định hoạt động đầu tư kinh doanh “nhà chung cư mini” của cá nhân, hộ gia đình là thực hiện “dự án nhà ở thương mại” nên Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh “nhà chung cư mini” của cá nhân, hộ gia đình, chưa quy định phải đăng ký kinh doanh hoặc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cũng do “cách nghĩ” này đã dẫn đến việc không cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh “nhà chung cư mini”, khu nhà trọ.
Để quản lý hiệu quả hơn, Chủ tịch HoREA đề nghị bổ sung quy định thật “chặt chẽ” đối với loại “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini”, đồng thời với sửa đổi một số quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật PCCC với nhận thức là rất cần thiết phải “luật hóa” loại “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini” để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước.
Trong đó, cần bổ sung quy định về đầu tư xây dựng “nhà chung cư mini” phải lập dự án; phải chấp hành và tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình “nhà chung cư mini”, bao gồm công trình PCCC; bổ sung quy định về kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ “nhà chung cư mini” thì phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; bổ sung quy định về quản lý vận hành “nhà chung cư mini” tương tự như quản lý vận hành “nhà chung cư” và Bộ Xây dựng bổ sung “quy chuẩn kỹ thuật về nhà chung cư mini” vào “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư” thì sẽ quản lý chặt chẽ và phát triển loại “nhà chung cư mini” an toàn, lành mạnh.
Chuyên gia cho rằng phải có tiêu chuẩn riêng cho loại hình nhà ở này
Đồng quan điểm, KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, thực tiễn đặt ra hiện nay là phải có tiêu chuẩn riêng cho loại hình nhà ở này. Hà Nội hiện nay cũng đặt ra có bao nhiêu người, bao nhiêu căn hộ thì phải đảm bảo PCCC thế nào, đảm bảo khoảng cách xe chữa cháy tiếp cận là bao nhiêu. Ví dụ theo tiêu chuẩn xe chữa cháy phải đảm bảo khoảng cách tiếp cận được trong vòng 200m, thì khi cấp phép xây dựng phải xem xét đến vấn đề này vì đa số chung cư mini hiện nay đều nằm trong các ngõ ngách rất sâu không đảm bảo tiêu chuẩn về tiếp cận của xe chữa cháy.
Ông Nghiêm cho rằng, khi cấp phép phải đảm bảo việc này chứ không thể chỉ cấp phép theo kiểu có công trình này, công trình kia không được.
“Tóm lại là cấp phép cho loại hình nhà ở này thì chúng ta phải giám sát xây dựng và giám sát khai thác sử dụng nhưng hiện nay năng lực quản lý còn hạn chế. Cơ chế chính sách còn chưa có các quy định cụ thể nên chung cư mini hiện nay mới có tình trạng này. Thêm nữa là vấn đề xử phạt vi phạm hành chính, đây là vấn đề cũng đang nóng nhưng xử phạt vi phạm vẫn đảm bảo”, ông Nghiêm nói.
Đưa ra giải pháp để lấp “lỗ hổng” quản lý, vị chuyên gia này cho rằng, trước hết cần phải khảo sát, đánh giá lại toàn bộ thực trạng của chung cư mini hiện nay. Từ đó đặt ra yêu cầu về đảm bảo PCCC lên hàng đầu, sau đó là chất lượng cuộc sống của người dân.
“Về PCCC thời gian qua chúng ta đã rà soát và điều chỉnh quản lý đối với các quán karaoke trên cả nước và đã thành công, hay như đối với một số công trình trường học, bệnh viện đã kiểm tra và đạt kết quả tốt. Do đó, bây giờ chúng ta phải đưa nhà chung cư quy mô nhỏ do dân xây này vào trọng điểm và xử lý”, KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm nói.
Cũng theo ông Nghiêm, hiện nay Chính phủ đã có một quy định về xử phạt hành chính trong vi phạm hoạt động xây dựng được ban hành năm 2019. Do đó, cần có các văn bản hướng dẫn xử phạt cụ thể để làm căn cứ cho các địa phương triển khai thực hiện. “Đã đến lúc Hội đồng nhân dân, chính quyền các địa phương phải vào cuộc lấy ý kiến người dân để xây dựng cơ chế quản lý, giám sát loại hình nhà ở này thì mới sớm khắc phục được tình trạng đang là điểm nóng này hiện nay”, KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm nêu quan điểm.
