Hạn chế lạm dụng đòn bẩy nợ vay của chủ đầu tư

3 Luật mà Quốc hội đã thông qua là Luật Đất đai sửa đổi, cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mới – vào quý IV năm 2023 – đã hoàn tất việc sửa đổi khung pháp lý cho thị trường bất động sản của Chính phủ. Các luật mới này sẽ giúp các chủ đầu tư đạt được các phê duyệt pháp lý cần thiết để phát triển và thương mại hóa các dự án mới, định hướng chủ đầu tư huy động vốn cho dự án một cách thận trọng và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Trong đó, các chuyên gia của VIS Rating nhìn nhận, Luật Đất đai mới đưa ra cách tiếp cận mới theo định hướng thị trường trong việc định giá đất và cung cấp hướng dẫn chi tiết để các chủ đầu tư thực hiện và đạt được các phê duyệt pháp lý dự án; Luật Nhà ở mới 2023 sẽ khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng thêm nhà ở xã hội và cải thiện nguồn cung nhà mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội; và  Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mới sẽ hạn chế việc các chủ đầu tư lạm dụng đòn bẩy và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong giai đoạn phát triển dự án. Khi nguồn vốn dự án mới được huy động một cách thận trọng, tâm lý người mua nhà sẽ được củng cố để thúc đẩy các giao dịch, tạo dòng tiền ổn định cho các chủ đầu tư.

Đáng chú ý, với Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 mới, theo các quy định, các chủ đầu tư cần thận trọng hơn trong việc huy động vốn cho dự án cũng như quản lý tốt hơn đòn bẩy và dòng tiền của mình. Những sự cải thiện này sẽ hỗ trợ sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản.

Cụ thể, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu Chính phủ quy định tỷ lệ nợ (vay và trái phiếu) trên tổng vốn chủ sở hữu. Các chủ đầu tư có đòn bẩy cao sắp tới sẽ phải điều chỉnh theo điều kiện mới. Tham khảo theo chính sách của Trung Quốc, các chủ đầu tư có tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu trên 100% sẽ bị hạn chế khả năng vay nợ, nhóm chuyên gia VIS Rating phân tích.

Các chủ đầu tư giờ đây sẽ phải tài trợ chi phí đầu tư dự án mới với tối thiểu 15- 20% tổng mức đầu tư là từ vốn chủ sở hữu, cao hơn đáng kể so với mức tối thiểu 20 tỷ đồng vốn chủ sở hữu như yêu cầu trước đây. Ngoài ra, người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ yêu cầu pháp lý mới áp dụng cho các chủ đầu tư như phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi thương mại hóa, cung cấp cho người mua nhà thư bảo lãnh ngân hàng và giới hạn tiền đặt cọc trả trước ở mức 5% giá nhà.

Luật mới đưa ra nhiều cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và ngăn ngừa rủi ro trong giao dịch với chủ đầu tư như chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý, thu tiền đặt cọc vượt mức, chậm tiến độ xây dựng, chậm nhận giấy quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Theo quy định, người mua nhà cũng sẽ được hưởng lợi từ các yêu cầu pháp lý mới áp đặt lên các chủ đầu tư, chẳng hạn như phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi thương mại hóa, cung cấp cho người mua nhà thư bảo lãnh ngân hàng và hạn chế số tiền đặt cọc trả trước ở mức 5% tổng giá bán. Với những thay đổi này, luật mới sẽ giúp củng cố tâm lý người mua nhà và khôi phục nhu cầu nhà ở trong những năm tới.

Tham chiếu các quy định liên quan đến tỷ lệ nợ vay trên tổng vốn chủ sở hữu, đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, sẽ thấy trong khi không ít doanh nghiệp có nền tảng vốn vững chắc (vốn chủ sở hữu được điều chỉnh theo nợ ròng), thì cũng có rất nhiều doanh nghiệp đang có tỷ lệ đòn bẩy cao trên 100%, điển hình như VHD, TDC, NBB hay NVL, VCR, CKG…, Trong đó, VHD – CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị đang có tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu cao ngất ngưởng với tại quý IV/2023, tổng nợ lên tới trên 4.500 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu chỉ hơn 210 tỷ đồng; CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương – thành viên của đại doanh nghiệp Becamex, thì cũng đang có tổng nợ cuối quý IV/2023 xấp xỉ 3.000 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu hơn 800 tỷ đồng… Hay Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy có tổng nợ hơn 5.000 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu tại cuối quý IV/2023 hơn 1.800 tỷ đồng. Đây cũng là Công ty được kiểm soát lợi ích kinh tế bởi cổ đông lớn nhất CII – ông lớn cầu đường, hạ tầng với đặc thù dự án đặc biệt có tổng nợ khủng hàng chục nghìn tỷ đồng, tỷ lệ D/E hơn 2,3 lần…

Một nghiên cứu từ dữ liệu do WiGroup cung cấp ghi nhận, hiện sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản cơ bản vẫn chưa có nhiều cải thiện. Trong đó, với nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư, có dấu hiệu suy giảm về khả năng thanh toán lãi vay, hệ số thanh toán đang thấp so với năm 2022 cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực về dòng tiền. “Điều này có thể giải thích cho xu hướng thận trọng hơn trong việc mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp này”. Điều này cũng đồng nghĩa thị trường vẫn sẽ còn tiếp tục hạn chế về nguồn cung bất động sản cũng như chậm lại nhịp phục hồi, bao gồm cả nhịp thúc đẩy trả nợ trái phiếu đáo hạn đúng hạn để các doanh nghiệp có thêm điều kiện vay vòng vốn mới, đầu tư mới.

Với khối doanh nghiệp bất động sản dân cư chiếm hơn 70% tổng số doanh nghiệp bất động sản ở các nhóm đang hoạt động (gồm cả bất động sản công nghiệp và bất động sản khu công nghiệp), trong ngắn hạn, thanh khoản bất động sản chậm sẽ là rào cản đối với tốc độ phục hồi kỳ vọng của thị trường.