Áp lực đè nặng

Country Garden Holdings, từng là tiêu chuẩn vàng trong ngành bất động sản Trung Quốc, sụp đổ đã khiến các nhà đầu tư cổ phiếu và trái phiếu thua lỗ nặng nề. Hiện nhà phát triển có nguy cơ gây ra thiệt hại lớn hơn cho nền kinh tế so với vụ vỡ nợ nổi tiếng của tập đoàn Evergrande trước đó.

Theo dữ liệu của Bloomberg, 14 tỷ USD trái phiếu bằng nội tệ và ngoại tệ đang lưu hành đã mất ít nhất 90% mệnh giá. Cùng với đó, việc bị loại bỏ khỏi Hang Seng Index cùng một số thời hạn thanh toán gốc và lãi trong vài ngày tới sẽ khiến nguy cơ vỡ nợ tăng cao.

Alicia Garcia Herrero, nhà kinh tế trưởng của Natixis khu vực Châu Á-Thái Bình Dương cho biết trong một báo cáo tháng 8 rằng, Country Garden được coi là “con cưng” của các nhà phát triển bất động sản khi Evergrande vỡ nợ vào cuối năm 2021, vì công ty này có bảng cân đối kế toán được quản lý tốt hơn nhiều.

“Tuy nhiên, khả năng sinh lời của Country Garden suy giảm nhanh chóng là dấu hiệu cho thấy vấn đề bất động sản mang tính hệ thống ở Trung Quốc như thế nào”, vị chuyên gia viết trong báo cáo.

Vào ngày 1/9, Country Garden đã thuyết phục hầu hết các nhà đầu tư trong nước gia hạn thời hạn của trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào ngày 4/9. Thời gian gia hạn là 30 ngày để thanh toán các khoản lãi trái phiếu nước ngoài bị bỏ lỡ trong tháng 8 sẽ hết hạn sau đó vài ngày. Nhiều chuyên gia đã nhìn nhận, việc không thanh toán có thể gây ra tình trạng vỡ nợ chéo, bao gồm một số khoản vay ngân hàng trị giá 156 tỷ Nhân dân tệ (21,5 tỷ USD) .

Có thể thấy, sự sụp đổ của Country Garden sẽ gây lo ngại hơn nhiều trong nước vì vị thế của nó là đầu tàu cho thị trường nhà ở Trung Quốc. Khoảng 60% doanh thu năm ngoái của công ty là ở các thành phố cấp ba và cấp bốn, thay vì ở các thành phố lớn hơn như Bắc Kinh hay Thượng Hải.

Được thành lập bởi Yang Guoqiang tại Beijiao, tỉnh Quảng Đông vào năm 1992, và hiện do con gái ông và trước đây là người phụ nữ giàu nhất Trung Quốc Yang – Huiyan đứng đầu, Country Garden đã phát triển trở thành một trong những công ty xây dựng nhà ở lớn nhất cho người dân Trung Quốc. Nó đứng đầu trong số 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc về doanh số bán hàng vào năm 2021 và 2022.

Công ty đã có hơn 3.100 dự án đang được phát triển trên khắp các tỉnh của Trung Quốc vào cuối năm 2022, với gần 88 triệu mét vuông dự án đã được bán trước để bàn giao. Chỉ có 31 dự án của họ vào thời điểm đó nằm bên ngoài Trung Quốc đại lục.

Nếu so với Evergrande, tập đoàn này có khoảng 1.200 dự án đã hoàn thành và đang được xây dựng tính đến ngày 30/6/2021, trước khi căng thẳng tài chính lên đến đỉnh điểm do chính sách “ba lằn ranh đỏ” của Bắc Kinh. Thời điểm đó, Country Garden là một trong số ít các nhà phát triển nhận được hạn mức tín dụng từ các ngân hàng quốc doanh của Trung Quốc khi Bắc Kinh đảo ngược lộ trình vào tháng 11/2022.

Tuy nhiên, Country Garden đã bị ảnh hưởng nặng nề do doanh số bán nhà sụt giảm và sự phục hồi ảm đạm của nền kinh tế Trung Quốc sau đại dịch Covid-19 khi báo cáo khoản lỗ 48,9 tỷ Nhân dân tệ trong nửa đầu năm nay. Doanh thu theo hợp đồng đã giảm tháng thứ 4 liên tiếp trong tháng 7, giảm 25% xuống còn 12,07 tỷ Nhân dân tệ. Công ty cũng công bố doanh số bán hàng giảm mạnh nhất trong số các nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, giảm 59% so với cùng kỳ vào tháng 7.

Tính đến cuối năm ngoái, hơn 2/3 số dự án đang được phát triển của Country Garden đã được bán trước và khoảng 42% quỹ đất để phát triển trong tương lai nằm ở các tỉnh cấp thấp hơn, có khả năng làm trầm trọng thêm tình trạng khủng hoảng tiền mặt.

Việc Country Garden không bàn giao được các bất động sản đã bán trước có thể sẽ tác động lan tỏa đến lĩnh vực bất động sản và nền kinh tế Trung Quốc nói chung, nếu điều đó làm suy giảm thêm niềm tin của người tiêu dùng.

Các nhà phân tích của Nomura nhấn mạnh trong một nghiên cứu ngày 14/8 rằng, gần một triệu hộ gia đình có thể bị ảnh hưởng bởi các vấn đề nợ nần của Country Garden, mà Country Garden sẽ cần đầu tư gấp bốn lần số tiền Evergrande đã thực hiện để đảm bảo hoàn thành dự án và ngăn chặn tình trạng những ngôi nhà bán trước không được giao.

“Thời gian hoàn thành trung bình là ba năm, không thể phủ nhận áp lực lên Country Garden trong việc giao những ngôi nhà bán trước này vào cuối năm 2024 là rất lớn”, các nhà phân tích dự báo.

Lan sang lĩnh vực tài chính

Theo công ty tư vấn bất động sản CRIC có trụ sở tại Thượng Hải, doanh số bán theo hợp đồng được ghi nhận bởi 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc đã giảm 33% xuống 350,4 tỷ Nhân dân tệ trong tháng 7 so với một năm trước đó.

Công ty và các công ty liên kết đã khai thác thị trường trái phiếu trong và ngoài nước hơn 50 lần kể từ đầu năm 2020. Tính đến cuối tháng 6/2023, công ty đã tích lũy được gần 160 tỷ Nhân dân tệ tiền vay ngân hàng, ngay cả khi tổng nợ phải trả của công ty dao động quanh mức 190 tỷ USD.

Ngày 30/8, Country Garden cho biết sẽ phát hành cổ phiếu trị giá 270 triệu đô la Hồng Kông (34 triệu đô la Mỹ) để trả số tiền nợ cho một công ty con của Kingboard Holdings và nhà phát triển bất động sản Hồng Kông.

Ngay cả khi hoàn trả các khoản thanh toán lãi trái phiếu còn thiếu trước thời hạn ngày 30/8, Country Garden vẫn có thể gặp khó khăn khi tiếp tục vay tiền nếu phải đối mặt với tình trạng thiếu thanh khoản hơn nữa.

Một nhà phân tích của CreditSights nói, trong khi người mua nhà có thể chỉ tin tưởng vào những nhà phát triển có liên kết nhà nước mạnh nhất, thì những nhà phát triển tư nhân hiện đang bị kẹt giữa một tình thế khó khăn, đó là các nhà đầu tư và tổ chức tài chính càng do dự hơn trong việc mở rộng hỗ trợ tài chính cho họ,.

Đáng chú ý, Country Garden là nhà tuyển dụng lớn với khoảng 58.000 nhân viên toàn thời gian và các dự án của nó cung cấp hàng nghìn việc làm bổ sung thông qua các nhà cung cấp và nhà thầu phụ. Công ty đã sa thải gần 12.000 nhân viên toàn thời gian kể từ cuối năm ngoái khi tình hình tài chính xấu đi.

Do đó, việc vỡ nợ còn gây thêm căng thẳng cho lực lượng lao động của Trung Quốc, nơi cứ năm người trẻ thì có một người không thể tìm được việc làm.

S&P Global Ratings nhận định, điều này cũng sẽ gây ra nhiều rắc rối hơn cho các nhà cung cấp, vốn đã phải gánh chịu hàng loạt vụ vỡ nợ của nhà phát triển trong hai năm qua, làm tăng thêm sự không chắc chắn trong các khoản thu thanh toán thương mại trong tương lai từ nhà phát triển.

“Các nhà thầu và nhà cung cấp xây dựng nhỏ hơn đang ở thế yếu hơn nhiều, do họ phụ thuộc nhiều vào các khách hàng được chọn, chẳng hạn như Country Garden. Với sự sụt giảm mạnh về hoạt động và quy mô trên thị trường bất động sản cũng như khó khăn trong việc thu tiền mặt ngày càng gia tăng, nhiều công ty có thể buộc phải rời khỏi thị trường hoặc thậm chí phải đối mặt với việc thanh lý”, Cơ quan xếp hạng tín nhiệm dự báo.