Đời sống

Thị trường xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam chính thức bước vào một kỷ nguyên mới về quản lý chất lượng và an toàn đô thị với sự xuất hiện của Nghị định 207/2026/NĐ-CP do Chính phủ vừa ban hành. Đây là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2026.

Trong bối cảnh các đô thị lớn đang phải đối mặt với áp lực gia tăng dân số và các nguy cơ mất an toàn từ các công trình tự phát, nghị định mới này được xem là chiếc "vòng kim cô" cần thiết để định hình lại trách nhiệm của các chủ công trình, phân định rõ ràng các điều kiện thiết kế, thi công và giám sát dựa trên quy mô số tầng, diện tích cũng như hệ thống tầng hầm của từng ngôi nhà.

Tâm điểm của dòng chảy chính sách mới này nằm ở việc phân loại chi tiết năng lực thiết kế dựa trên quy mô công trình, nhằm tối ưu hóa quyền lợi cho người dân nhưng vẫn đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cộng đồng. Theo đó, Chính phủ cho phép các chủ sở hữu được tự tổ chức thiết kế xây dựng nếu ngôi nhà đáp ứng đồng thời các tiêu chí kỹ thuật cơ bản bao gồm quy mô dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250 mét vuông và chiều cao toàn công trình dưới 12 mét.

Sự nới lỏng có kiểm soát này giúp giảm thiểu chi phí và thủ tục hành chính cho các hộ gia đình có nhu cầu xây dựng nhà ở quy mô nhỏ. Tuy nhiên, ranh giới an toàn kỹ thuật sẽ được siết chặt ngay khi công trình vượt qua các thông số trên. Đối với những ngôi nhà có quy mô dưới 7 tầng hoặc sở hữu 1 tầng hầm nhưng không nằm trong nhóm được tự thiết kế, cơ quan quản lý bắt buộc hồ sơ kỹ thuật phải do các tổ chức, cá nhân có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm được pháp luật công nhận thực hiện.

Đặc biệt, đối với các công trình quy mô lớn từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, tiêu chuẩn không chỉ dừng lại ở năng lực đơn vị thiết kế mà toàn bộ hồ sơ thiết kế còn phải vượt qua các vòng kiểm duyệt nghiêm ngặt, đáp ứng đầy đủ hệ thống quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy và chữa cháy.

Bên cạnh câu chuyện thiết kế trên bản vẽ, hành lang pháp lý mới còn đặt lên vai các chủ công trình những trách nhiệm nặng nề và rõ ràng hơn trong suốt quá trình thi công thực địa. Một nghĩa vụ mang tính công khai minh bạch được thiết lập khi chủ sở hữu bắt buộc phải lắp đặt biển báo công trình tại vị trí dễ quan sát ngay cổng ra vào khu vực xây dựng, thể hiện rõ thông tin liên hệ của chủ nhà cùng các nội dung quản lý theo quy định.

Không dừng lại ở việc treo biển, chủ nhà phải chịu trách nhiệm toàn diện trong việc tổ chức thi công, giám sát và bảo đảm an toàn tuyệt đối cho bản thân công trình, hệ thống hạ tầng lân cận cũng như môi trường xung quanh trong suốt thời gian xây dựng. Nhà nước cũng đưa ra thông điệp khuyến khích các gia đình tự thực hiện hoặc thuê đơn vị giám sát chuyên nghiệp để lập và lưu trữ hồ sơ công trình, tạo cơ sở dữ liệu nền tảng phục vụ cho công tác quản lý và bảo trì tài sản trong dài hạn.

Để hoạt động giám sát không trở thành một hình thức đối phó, Nghị định 207/2026/NĐ-CP đã luật hóa các hạng mục bắt buộc phải theo dõi sát sao trong toàn bộ tiến trình triển khai. Quy trình này bao gồm việc kiểm soát chặt chẽ các biện pháp thi công, giải pháp bảo đảm an toàn cấu trúc cho chính ngôi nhà và các công trình liền kề, đồng thời phải thẩm định chất lượng đầu vào của vật liệu, cấu kiện, thiết bị trước khi đưa vào sử dụng. Ngay cả các hạng mục phụ trợ nhưng tiềm ẩn nguy cơ tai nạn cao như hệ thống giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm, máy móc phục vụ thi công và các biện pháp bảo hộ lao động cũng nằm trong danh mục buộc phải giám sát nghiêm ngặt.

Một điểm nghẽn lớn trong quản lý đô thị thời gian qua là tình trạng tự ý chuyển đổi công năng từ nhà ở sang kinh doanh, chung cư mini hay nhà kho gây ra nhiều hệ lụy đau xót cũng đã tìm thấy lời giải trong văn bản này. Chính phủ quy định rõ ràng, trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu chuyển đổi công năng sử dụng một phần hoặc toàn bộ nhà ở riêng lẻ, đi kèm với hoạt động sửa chữa, cải tạo thì bắt buộc việc thiết kế và thi công phải phù hợp hoàn hảo với công năng mới, đồng thời đáp ứng trọn vẹn các quy chuẩn kỹ thuật áp dụng cho loại hình đó.

Bất kể là xây mới hay chuyển đổi mục đích sử dụng, dòng chảy cốt lõi của mọi công trình nhà ở riêng lẻ từ nay về sau đều phải vận hành nghiêm túc dưới sự thượng tôn các quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và các hành lang pháp lý liên quan, hướng tới một thị trường bất động sản dân dụng an toàn, bền vững và văn minh hơn.

Phương Hồng