Tiêu điểm

"Hệ số K" thu hẹp khoảng cách giá đất

Thưa ông, khái niệm "hệ số K" thường được nhắc đến rất nhiều trong các văn bản pháp lý về đất đai. Ông có thể lý giải một cách dễ hiểu nhất hệ số K là gì?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Theo quy định của Luật Đất đai 2024, "hệ số K" thực chất là cách gọi phổ biến của hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhằm áp dụng trong công tác quản lý và xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai cho một số trường hợp cụ thể. Về bản chất, đây là một hệ số nhân được áp dụng đối với giá đất trong bảng giá đất do Nhà nước quy định.

Căn cứ Điều 159 và Điều 257 của Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, ban hành bảng giá đất và quyết định hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Bên cạnh đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất và việc áp dụng hệ số điều chỉnh này. Nó đóng vai trò quan trọng như một công cụ kỹ thuật giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất của Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường tại từng khu vực, từng thời điểm.

Vậy cách tính giá đất theo hệ số K này được thực hiện cụ thể ra sao trong thực tiễn, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Phương pháp này được thực hiện rất nhanh gọn. Cơ quan chức năng hoặc người dân chỉ cần lấy giá đất trong bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số điều chỉnh tương ứng được áp dụng cho từng khu vực, tuyến đường, loại đất hoặc mục đích sử dụng đất đó.

Chúng ta có công thức đơn giản:

Giá đất sau điều chỉnh = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số K

Ví dụ, bảng giá đất tại một địa phương quy định giá đất ở tại một vị trí cụ thể là 25 triệu đồng/m² và hệ số K được UBND tỉnh ban hành tại khu vực đó là 1,8. Giá đất sau điều chỉnh để tính nghĩa vụ tài chính hoặc phục vụ quản lý sẽ là:

25 x 1,8 = 45 (triệu đồng/m²)

Hệ số K không cố định mà được các địa phương ban hành theo từng năm hoặc từng giai đoạn dựa trên biến động thị trường. Mỗi khu vực, tuyến phố sẽ có mức hệ số khác nhau nên người dân cần đối chiếu đồng thời cả bảng giá đất và quyết định ban hành hệ số K của tỉnh tại đúng thời điểm áp dụng để có con số chính xác.

Một câu hỏi mà nhiều người thắc mắc là làm thế nào để cơ quan chức năng tính toán và đưa ra được một con số hệ số K cụ thể cho từng khu vực?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Hệ số K không phải là con số được xác định một cách tùy ý mà phải trải qua một quy trình khảo sát, thu thập thông tin và so sánh bài bản. Về mặt toán học, hệ số K chính là tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất phổ biến trên thị trường và giá đất trong bảng giá đất của địa phương:

K = Giá đất phổ biến trên thị trường\Giá đất trong bảng giá đất

Ví dụ, nếu giá đất thực tế ngoài thị trường tại một tuyến phố đang giao dịch khoảng 80 triệu đồng/m², nhưng bảng giá đất của tỉnh chỉ quy định 40 triệu đồng/m², thì hệ số K ở đây được xác định ở mức 80/40 = 2.

Để ra được con số này, cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường phải thực hiện nhiều bước nghiệp vụ: Thu thập dữ liệu từ các hợp đồng chuyển nhượng, kết quả đấu giá đất, thông tin kê khai thuế, khảo sát trực tiếp tại địa phương; phân loại theo từng vị trí, loại đất, hạ tầng, tốc độ đô thị hóa... Sau khi tính toán mức chênh lệch, dự thảo hệ số K phải trải qua quy trình thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất trước khi được UBND cấp tỉnh ban hành chính thức.

Hiện nay hệ số K đang được áp dụng trong 7 trường hợp theo quy định. Vậy con số K này có thay đổi hay giữ nguyên đồng nhất trong mọi trường hợp, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Hệ số K có sự linh hoạt rất lớn và hoàn toàn có thể thay đổi tùy thuộc vào mục đích sử dụng, loại đất, vị trí đất và từng trường hợp cụ thể chứ không áp dụng chung một con số khô cứng.

Các địa phương thường ban hành bảng hệ số K riêng cho từng nhóm trường hợp. Chẳng hạn, hệ số dùng để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ khác với hệ số dùng để tính tiền thuê đất, tính nghĩa vụ tài chính thông thường, hoặc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngay trong cùng một trường hợp, đất ở khu vực trung tâm, mặt đường lớn có khả năng sinh lợi cao sẽ bị áp hệ số K cao hơn vùng ngoại thành. Sự linh hoạt này giúp địa phương điều hành sát nhất với thực tế, nhưng đôi khi cũng khiến người dân nhầm lẫn khi thấy cùng một mảnh đất lại có các mức hệ số K khác nhau tùy thuộc vào thủ tục hành chính mà họ đang thực hiện.

Tại sao không điều chỉnh bảng giá đất sát thị trường ngay từ đầu?

Tại sao Nhà nước phải dùng đến công cụ trung gian là hệ số K để điều chỉnh mà không xây dựng một bảng giá đất sát hẳn với giá thực tế thị trường ngay từ đầu để áp dụng cho tiện, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Đây là một câu hỏi rất hay. Thực tế, giá đất thị trường luôn biến động cực kỳ nhanh chóng theo từng ngày, từng đợt sóng quy hoạch hay cung - cầu. Trong khi đó, bảng giá đất là một văn bản quy phạm pháp luật mang tính vĩ mô, được xây dựng theo quy trình rất chặt chẽ, mất nhiều thời gian khảo sát, thẩm định và lấy ý kiến công chúng nên không thể cập nhật liên tục hàng tuần, hàng tháng được.

Do đó, bảng giá đất đóng vai trò là một "khung giá nền" mang tính ổn định lâu dài phục vụ quản lý nhà nước. Còn hệ số K chính là giải pháp trung gian linh hoạt. Nếu thị trường biến động, địa phương chỉ cần điều chỉnh hệ số K – một quy trình nhanh gọn hơn nhiều – thay vì phải lật tung và lập lại toàn bộ bảng giá đất, vừa gây tốn kém chi phí hành chính, vừa dễ gây xáo trộn cho người dân và doanh nghiệp.

Hơn thế nữa, thị trường bất động sản Việt Nam chưa hoàn toàn minh bạch, tình trạng giao dịch "hai giá" (kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế) còn phổ biến, khiến dữ liệu đầu vào để định giá chuẩn xác 100% là cực kỳ khó. Nếu bảng giá đất chạy theo các đợt "sốt đất" ngắn hạn do đầu cơ, nó sẽ đẩy nghĩa vụ tài chính của người dân lên quá cao và gây mất ổn định thị trường.

Dù mang tính linh hoạt, nhưng trên thực tế việc áp dụng hệ số K đang bộc lộ những nút thắt hay bất cập lớn nào, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Bất cập lớn nhất vẫn nằm ở dữ liệu đầu vào. Do thói quen kê khai giá thấp khi chuyển nhượng của người dân, cơ quan chức năng vô tình phải dùng chính dữ liệu thiếu chính xác đó để tính toán, khiến hệ số K ban hành ở nhiều nơi thấp hơn đáng kể so với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường.

Thứ hai là hiện tượng chênh lệch và thiếu đồng bộ. Hệ số K do các địa phương tự quyết định nên có nơi xây dựng tương đối sát, có nơi lại quá thấp, tạo ra sự thiếu công bằng giữa các khu vực. Hệ số K áp dụng theo khu vực đôi khi cũng mang tính cào bằng, chưa phản ánh được giá trị riêng biệt về mặt tiền, chiều sâu hay lợi thế kinh doanh của từng thửa đất cụ thể trên cùng một tuyến đường. Ngoài ra, "độ trễ" của việc ban hành hệ số K so với tốc độ tăng giá của thị trường cũng là nguyên nhân gây ra nhiều vụ khiếu nại kéo dài về bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Để độc giả hình dung rõ hơn về tác động của hệ số K, ông có thể đưa ra một ví dụ minh họa cụ thể về một trường hợp bồi thường đất đai tại Hà Nội?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Tôi lấy một ví dụ điển hình: Một hộ gia đình có 80 m² đất ở đô thị mặt đường tại quận Hoàng Mai bị Nhà nước thu hồi để mở rộng đường giao thông.

Theo bảng giá đất của UBND TP Hà Nội, giá tại vị trí này là 45 triệu đồng/m². Tại thời điểm thu hồi, thành phố áp dụng hệ số K đối với khu vực này là 1,8 để kéo giá bồi thường sát thực tế.

Lúc này, giá đất tính bồi thường sẽ là:

45 x 1,8 = 81 (triệu đồng/m²)

Tổng số tiền bồi thường về đất mà hộ gia đình này nhận được là:

81 x 80 = 6,48 (tỷ đồng)

(Con số này chưa bao gồm các khoản hỗ trợ tái định cư, ổn định đời sống hay chuyển đổi nghề nghiệp nếu đủ điều kiện).

Tuy nhiên, tranh chấp thường phát sinh chính từ đây. Dù hệ số K đã nâng giá bồi thường lên 81 triệu đồng/m², nhưng giá giao dịch thực tế ngoài thị trường tự do tại khu vực đó có thể đang ở mức 110 – 130 triệu đồng/m². Khoảng cách này khiến người dân cảm thấy quyền lợi chưa được bảo đảm trọn vẹn và nảy sinh khiếu nại. Đó là thực tế mà các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM vẫn đang phải đối mặt.

Từ những góc nhìn trên, theo ông chúng ta cần những giải pháp căn cơ nào để hệ số K thực sự phát huy hiệu quả và giảm thiểu tối đa tranh chấp?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Tôi cho rằng có 3 nhóm giải pháp trọng tâm:

• Một là, bắt buộc phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản minh bạch, cập nhật theo thời gian thực. Cần liên thông dữ liệu giữa cơ quan thuế, văn phòng công chứng, ngân hàng và cơ quan đăng ký đất đai để triệt tiêu tình trạng giao dịch "hai giá". Khi có dữ liệu đầu vào sạch và thật, hệ số K tính ra mới chính xác.
• Hai là, nâng cao tính độc lập, khách quan của Hội đồng thẩm định giá đất. Cần giảm bớt sự phụ thuộc vào cơ quan quản lý địa phương, tăng cường vai trò phản biện của các tổ chức tư vấn định giá độc lập và các chuyên gia. Đồng thời, phải công khai phương pháp tính, nguồn dữ liệu khảo sát để người dân dễ dàng tiếp cận, tạo sự đồng thuận xã hội.
• Ba là, cập nhật hệ số K một cách linh hoạt, thường xuyên hơn tại các vùng có biến động mạnh về hạ tầng, quy hoạch nhằm xóa bỏ "độ trễ" pháp lý.

Về lâu dài, khi chất lượng của bảng giá đất nền được nâng cao và tiệm cận dần với thị trường, vai trò của hệ số K sẽ quay về đúng bản chất là một công cụ điều chỉnh kỹ thuật ngắn hạn chứ không còn là công cụ phải gồng gánh để "bù đắp khoảng cách" quá lớn như hiện nay.

Xin cảm ơn ông!

Xuân Đoàn