Kinh tế số

Chia sẻ tại tọa đàm “Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026: Cơ hội và thách thức trong bối cảnh biến động vĩ mô” chiều 15/4, bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, quý I/2026 ghi nhận bức tranh thị trường với hai gam màu rõ nét: nền tảng vĩ mô tích cực nhưng áp lực chi phí vốn vẫn ở mức cao.

Theo bà Phạm Thị Miền, GDP quý I tăng 7,83% – mức cao nhất kể từ năm 2011, cho thấy đà phục hồi kinh tế rõ rệt. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chịu tác động từ lãi suất cao, tỷ giá, lạm phát và các biến động địa chính trị. Đặc biệt, mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến 13–15% đang trở thành “bộ lọc” khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Thị trường hiện vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu tác động từ yếu tố vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc nội tại. Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp ngày càng rõ rệt. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý và năng lực quản trị tốt tiếp tục mở rộng thông qua phát triển dự án, M&A và tích lũy quỹ đất, trong khi nhiều doanh nghiệp yếu buộc phải thu hẹp hoặc rút lui.

Số liệu cho thấy trong quý I có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới (tăng 54%), tổng vốn đăng ký tăng 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh quá trình thanh lọc đang diễn ra mạnh mẽ. Hoạt động M&A vì vậy cũng trở nên sôi động hơn.

Thanh khoản thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%; riêng nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. Dù giảm nhẹ so với quý trước do yếu tố mùa vụ, mức này vẫn được đánh giá tích cực nhờ nhu cầu ở thực và chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư.

Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc chủ yếu vào giá mà gắn chặt với giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền. Ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes nhận định, thị trường đang “định nghĩa lại” giá trị bất động sản theo hướng thực chất hơn.

Ở thị trường sơ cấp, giá vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào tăng, trong khi thị trường thứ cấp đã xuất hiện điều chỉnh cục bộ. Tại Hà Nội, giá giao dịch thực tế linh hoạt hơn và thời gian chốt giao dịch kéo dài. Ngược lại, TP.HCM và Đà Nẵng vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý, nhờ kỳ vọng vào quy hoạch và hạ tầng.

Xu hướng lựa chọn sản phẩm cũng thay đổi rõ rệt: người mua ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này giúp một số dự án đạt tỷ lệ hấp thụ cao, thậm chí gần 100%, trong khi các sản phẩm thiếu hạ tầng, đặc biệt là đất nền, tiếp tục trầm lắng.

Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm 69% tổng giao dịch, với khoảng 15.000 căn được tiêu thụ trong quý I. Dù giảm so với quý trước, mức này vẫn cho thấy nhu cầu ở thực là động lực chính của thị trường.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản đang bước vào một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh nhất trong nhiều năm, dưới tác động đồng thời của yếu tố nội tại và biến động vĩ mô. Tuy nhiên, chính quá trình này đang góp phần tái định hình thị trường theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững hơn.

Lê Long